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物业管理电梯维保质量监督方案

一、方案背景与意义

电梯作为现代建筑中不可或缺的垂直运输工具，其安全运行直接关系到业主（住户）的生命财产安全与日常生活秩序。物业管理单位作为电梯使用管理的责任主体，对电梯维保质量实施有效监督，是确保电梯安全性能、延长设备使用寿命、提升服务品质的关键环节。当前，部分物业项目在电梯维保监督工作中存在标准不明确、流程不规范、责任不到位等问题，导致维保质量参差不齐，潜在风险不容忽视。为此，特制定本方案，旨在构建系统化、常态化、精细化的电梯维保质量监督机制，切实履行安全管理职责。

二、方案适用范围与目标

本方案适用于物业管理公司所管辖各项目的电梯日常维保质量监督工作。

监督目标：

1.确保安全：通过有效监督，保障电梯始终处于良好运行状态，最大限度降低安全事故风险。

2.规范行为：促使维保单位严格按照国家标准、行业规范及合同约定提供维保服务。

3.提升效能：通过对维保过程和结果的双重把控，提升电梯维保工作的实际效能与性价比。

4.明晰责任：明确物业管理方内部监督职责及对维保单位的管理责任，形成闭环管理。

5.持续改进：建立问题反馈与整改机制，推动维保质量及监督工作本身的持续优化。

三、组织领导与职责分工

为确保监督工作落到实处，应成立电梯维保质量监督小组（可与现有安全管理组织合并或下设专项小组），明确各级人员职责：

*物业项目经理/负责人：对本项目电梯维保质量监督工作负总责，审批监督计划，协调重大问题。

*工程/维保主管（或指定专人）：作为监督工作的具体执行与协调者，负责制定监督计划、组织实施监督检查、汇总分析数据、对接维保单位、跟踪问题整改。

*工程/维保专员/电梯安全员：协助主管开展日常监督检查、记录检查情况、收集维保记录、反馈电梯运行异常信息。

*客服/前台人员：负责收集业主（住户）关于电梯运行的反馈意见，并及时传递给工程部门。

*安全管理部门（如公司层级设置）：对各项目电梯维保监督工作进行指导、抽查与考核。

四、监督内容与方法

（一）维保单位的选择与管理监督

1.维保单位资质审查：监督维保单位是否具备有效的《特种设备安装改造维修许可证》，其许可范围是否涵盖所维保电梯类型，维保人员是否持有有效的特种设备作业人员证书。

2.维保合同评审：参与维保合同的洽谈与评审，确保合同中明确维保范围、频次、标准、响应时间、备品备件质量、双方权利义务及违约责任等关键条款，特别是针对维保质量的具体要求和考核细则。

3.维保方案审核：监督维保单位是否根据电梯型号、使用年限、运行状况等因素，制定针对性的维保方案和年度维保计划，并对其合理性进行审核。

（二）维保过程监督

1.日常巡查与记录检查：

*计划性检查：依据维保合同约定的维保周期（如半月保、月保、季保、半年保、年保），工程主管或专员应提前了解维保计划，在维保单位进行作业时，进行现场监督或抽查，核实维保人员是否按计划、按规范作业，作业过程是否符合安全操作规程。

*记录完整性与真实性核查：每次维保工作完成后，仔细核查维保单位提交的《电梯维保记录》，内容应包括维保项目、检查结果、调整数据、更换部件（型号、规格、数量）、发现问题及处理意见等。重点关注记录的规范性、完整性、数据的合理性及签字确认手续。对存疑之处，应要求维保单位作出解释或提供佐证。

2.关键工序与部件监督：对涉及电梯安全的关键维保工序（如制动器、安全钳、限速器、门机系统、导轨、钢丝绳等）的维保质量，应加强现场监督或抽查力度，必要时可要求维保单位演示或提供检测数据。

3.人员到岗与技能监督：检查维保人员是否按时到岗，是否为合同约定的持证人员，作业过程中是否展现出相应的专业技能和责任心。

4.安全作业规范监督：检查维保单位在作业过程中是否设置安全警示标识、采取必要的安全防护措施，是否遵守安全操作规程，确保作业安全。

（三）维保质量结果核查

1.电梯运行状况检查：

*日常感观检查：每日对电梯的运行状况进行巡查，包括轿厢内操纵盘、指令按钮、照明通风、平层精度、开关门是否顺畅平稳、有无异响异味、层门地坎清洁等。

*定期功能性测试：按照相关规范要求，定期（如每月、每季度）对电梯的安全装置（如限速器-安全钳联动试验、缓冲器、急停开关、门锁装置等）进行功能性抽查测试，确保其有效。

2.故障统计与分析：对电梯发生的故障情况进行详细记录、分类统计（如门机故障、电气故障、机械故障等），分析故障原因与维保质量的关联性，作为评估维保单位工作质量的重要依据。

3.业主反馈收集与核实：定期通过客服热线、意见箱、微信群等多种渠道收集业主（住户）对电梯运行状况的意见和投诉，对反映的问题及时进行核实、处理与反馈，并将其作为维保质量评价的参考