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08北京房地产市场分析汇报

一、国际宏观经济环境改变

次贷危机蔓延美、英等发达国家房地产行业面临大考

由美国次贷危机引发全球经济波动还在深化，各国陆续采取主动方法自救，并在美国主导下，全球六大央行于10月8日同宣告降息，以期经过协同效应愈加有效抵御金融危机，然而这一切方法出台未见对市场产生显著作用。

伴随美国金融危机升级，美国政府宣告接管“两房”，10月3日，美国财政部提出7000亿美元拯救计划最终取得国会经过，开始正式开启。另外，美联储还采取了一系列救市方法，包含加大流动性、连续降低基准利率，甚至直接购置企业商业票据，以阻止美国金融体系瓦解。受银行收紧信贷、抵押贷款利率攀升等不利原因影响，美国房价一路下跌，据报道，美国第二季度住宅价格跌幅创下最少20年来之最，房价已从年高位下调了约23%。房价调整提升了买家负担能力，美国房地产商协会（NationalAssociationofRealtors，下称NAR）10月8日公布汇报显示，8月，美国成屋签约销售指数环比上升7.4%，较去年同期上升8.8%。8月成屋签约销售指数意外跃升，为阴冷住房市场带来一缕暖意。

英国房价在全国范围内连续下跌，8月，英国房价较十二个月前下跌达10.5%，创下自1998年来最大跌幅，9月房屋销售创30年新低。为了对付来英国最严重房价下滑，避免经济衰退，英国财政大臣达林（AlistairDarling）宣告了一个耗资10亿英镑政策，关键内容是降低征收印花税，并向首套房购置者和抵押贷款者提供帮助。另外，次贷所造成损失严重冻结了信贷市场活跃程度，银行纷纷收紧消费信贷，造成英国抵押贷款发放额跌至1999年以来低位。受此影响，英国政府于10月13日宣告实施救市方案，向三大银行注资370亿英镑以充实资本金。

在美国金融危机冲击下，中国极难独善其身，经济增加动力减弱。在此背景下，宏观调控政策有所转向，从底提出“防经济过热，防通货膨胀”“双防”调控基调，到了4月则开始强调“既要防经济过热，又要防经济下滑”。7月，中共中央政治局会议则定调为“保持经济发展和控制物价上涨”“一保一控”。众多迹象表明，经历了过去五年连续两位数经济高增加后，中国经济正步入下行周期，保持经济稳定增加正成为宏观调控关键。

亚洲经济受制欧美出现放缓迹象波及房地产业

亚洲关键股市连续下跌表明，华尔街引发金融危机正逐步向亚洲转移，国际金融市场不稳定将可能带来亚洲国家经济增加放缓。亚洲国家经济往往是以出口导向为主，受制于欧美消费市场。尽管现在亚洲经济增加势头仍然强于美国和欧洲，但伴随欧美消费疲软拖累亚洲出口，很多亚洲国家经济放缓迹象将会日益显著。

末韩国还在因为房价大幅攀升，房地产市场显著出现过热势头引发民众担忧。11月15日，韩国政府公布稳定房地产市场方案，收紧政策，打击房地产投机。在紧缩政策下，过热韩国房地产出现连续降温，陷入了高房价、低成交额和供过于求并存困境。而未来韩国还将有大批住房上市，供给过剩令房地产市场复苏格外困难。9月1日，韩国政府宣告了一项总额约190亿美元减税方案，以期提振中国经济增加，另外还放松了房地产市场监管力度，韩国政府计划将所得税率调降2个百分点，在减轻中收入家庭税负压力同时提振内需。

10月10日，日本关键人寿保险企业之一大和生命保险宣告破产，这是此次金融危机以来第一家破产日本金融企业。日本股市连日来一路暴跌，现在股价仅为十二个月前二分之一还不到。此次金融危机，将日本经济强项和弱项同时暴露出来。长久以来，汽车和电器对外出口成为日本经济一个关键支持力，但因为美元连续下跌，日元不停升值，和世界性经济衰退引发对企业业绩担忧，造成汽车和电器企业股价不停走低，对日本股市形成巨大影响。同时，日本经济弱点在于证券市场对海外投资高度依靠。欧美投资者一旦受当地金融危机影响，将海外资金抽回，东京市场不可避免地遭受到严重冲击。金融市场冲击波快速波及其它行业，对海外资金一样依存度较高房地产市场紧缩速度不停加剧，上市房地产信托企业倒闭，支持房地产市场海外资金大量抽走，造成房地产企业经营困难。日本国会众议院10日经过了本年度补充预算案。在总额达1兆8080亿日元（约合182亿美元）预算案中，关键内容是对中小型企业和农林水产业支持。

二、中国宏观经济环境改变和对房地产行业影响

经济增加见顶，通胀压力加大

始于本轮经济周期扩张期在告一段落，在此之前，中国经济连续5年保持了10%以上高速增加，增加速度逐年提升，而且CPI保持在5%以下，中国经历了高增加低通胀蓝筹5年。至三季度，这种势头出现减缓迹象，GDP增幅回落，发端于食品价格上涨带动CPI指数出现上扬，受中国外经济形势拖累，，经济增加放缓，中国进入了经济周期回落阶段。