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2025年农村集体经营性建设用地方案

为深入贯彻落实《中华人民共和国土地管理法》及实施条例，健全城乡统一的建设用地市场，推动农村集体经营性建设用地（以下简称“集体经营性用地”）规范有序入市，助力乡村振兴战略实施和城乡融合发展，结合地方实际，制定本方案。

一、总体要求

以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的二十大精神，坚持“要素市场化配置”改革方向，围绕“同权同价、流转顺畅、收益共享”目标，聚焦集体经营性用地入市的关键环节和农民核心权益保障，构建“产权清晰、规则完善、竞争有序、监管到位”的制度体系，激活农村土地资源要素，为乡村产业振兴、农民持续增收和农村现代化建设提供土地支撑。

基本原则：

1.依法依规，底线管控。严格遵守土地管理法律法规，坚守土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损“三条底线”，严禁借入市名义违法占用耕地或变相搞房地产开发。

2.权益优先，共享发展。以维护农村集体经济组织和农民合法权益为核心，明确所有权、资格权、使用权边界，完善增值收益分配机制，确保农民公平分享土地增值收益。

3.市场配置，高效集约。充分发挥市场在土地资源配置中的决定性作用，通过公开交易平台实现价格发现，引导集体经营性用地向乡村重点产业和优势项目集中，提高土地利用效率。

4.因地制宜，分类施策。结合区域资源禀赋、产业基础和区位条件，区分城郊融合型、特色农业型、生态保护型等不同类型区域，制定差异化入市规则和产业准入标准。

二、重点任务与实施路径

（一）健全集体经营性用地入市机制

1.明确入市范围与主体

严格限定入市土地范围为国土空间规划确定的城镇开发边界外、用途为工业、商业等经营性用途的集体建设用地，重点包括：存量闲置的乡镇企业用地、废弃的公共设施用地、符合规划的集体产业园区用地，以及通过“增减挂钩”“工矿废弃地复垦”等方式腾退的建设用地。严禁将宅基地、公益性公共设施用地及永久基本农田范围内土地纳入入市范围。

入市主体为具有完全民事行为能力的农村集体经济组织（已完成股份合作制改革的，由股份经济合作社作为实施主体）。未完成改革的，需经本集体经济组织成员（代表）会议三分之二以上同意，由村（组）集体经济组织代行主体职责。探索跨村联建模式，允许相邻集体经济组织通过土地入股、联合开发等方式，整合零散土地共同入市。

2.规范入市程序与交易规则

建立“规划管控—民主决策—价格评估—公开交易—登记发证”全流程管理体系：

-规划预审：入市前需由自然资源部门出具规划条件，明确土地用途、容积率、建筑密度等控制指标，不符合国土空间规划或产业政策的不得入市。

-民主决策：集体经济组织需召开成员（代表）会议，审议入市方案（含土地位置、面积、用途、年限、价格、收益分配等内容），表决结果需经本集体三分之二以上成员或代表同意，并在村务公开栏公示15日。

-价格形成：委托第三方评估机构参照同区域国有建设用地基准地价，综合土地成本、市场供需、产业前景等因素出具评估报告；交易起始价不得低于评估价的70%，防止低价贱卖；鼓励通过招拍挂等公开方式确定最终成交价，溢价部分按比例计提集体公共积累。

-交易平台：依托省级统一的农村产权交易中心，设立集体经营性用地交易专板，提供信息发布、资格审查、交易鉴证、合同备案等“一站式”服务。交易合同需明确土地交付时间、开发建设要求、违约责任等条款，报自然资源部门备案。

-登记发证：交易完成后，由不动产登记机构依法办理集体经营性建设用地使用权登记，颁发不动产权证书，使用权期限与国有建设用地同类用途一致（工业用地50年、商业用地40年）。

3.创新入市方式与权能

允许采取出让、出租、作价出资（入股）等多种方式入市。对短期经营项目（如乡村旅游、临时仓储），可探索弹性年期出让（5-20年）或年租制；对长期产业项目（如农产品加工园区），鼓励采取作价出资（入股）方式，集体经济组织按股分红，共享企业发展收益。支持使用权在剩余期限内转让、转租、抵押，抵押融资需经集体经济组织书面同意，所得资金优先用于乡村产业发展或农民社会保障。

（二）构建全链条权益保障体系

1.强化产权明晰与权能保护

全面完成集体经营性建设用地所有权和使用权确权登记，明确“集体所有、成员共享”的产权属性。建立产权争议调解机制，对历史遗留的土地权属纠纷，由乡镇政府牵头，通过协商、调解或行政裁决方式解决，确保入市土地产权清晰无争议。严格保护使用权人权益，任何单位和个人不得非法干预使用权人正常经营活动，不得随意收回或调整已入市土地，因公共利益需要征收的，需按市场价给予补偿，并落实被征地农民社会保障。