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商品房认购协议书

一、认购协议书的本质：预约与承诺的平衡

商品房认购协议书，通常简称为“认购书”或“认购协议”，是购房者与房地产开发企业（以下简称“开发商”）在签署正式《商品房买卖合同》之前，就将来订立正式合同相关事宜达成的一份预约合同。其核心目的在于：

1.锁定意向房源：购房者在初步选定房源后，通过签署认购书，在一定期限内获得该房源的优先购买权，开发商在此期限内不得将该房源售予他人。

2.初步确定交易条件：认购书会对房屋的基本情况（如房号、面积）、单价、总价以及付款方式等核心交易条件进行初步约定，为后续正式合同的签订奠定基础。

3.保障交易进程：它设定了双方在一定期限内进行正式合同谈判和签署的义务，促使交易向实质性阶段推进。

需要明确的是，认购协议书本身并非正式的《商品房买卖合同》，它是一种“预约”，旨在保障“本约”（即正式买卖合同）的订立。

二、认购协议书的核心构成要素

一份规范的认购协议书，无论其名称如何（有时也称为“认购意向书”、“选房确认书”等），通常应包含以下核心内容，这些内容直接关系到购房者的切身利益：

1.甲乙双方基本信息：

*甲方（出售方）：开发商的全称、法定代表人、地址、联系方式等，并需确认其具备合法的开发资质。

*乙方（认购方）：购房者的姓名/名称、身份证号/统一社会信用代码、联系方式、通讯地址等。

2.认购物业基本情况：

*项目名称及坐落位置：需明确到具体楼盘和楼栋。

*房屋具体信息：包括房号、户型、建筑面积（预测面积）、套内建筑面积、公摊面积等。这些信息应与开发商公示的信息一致。

*房屋用途：是住宅、商业还是办公，需明确。

3.认购价格及价款支付：

*单价与总价：这是核心条款，需明确房屋单价（通常以每平方米计算）和总价款。总价计算应清晰，若有优惠，优惠后的价格应明确。

*认购定金：这是认购书中最受关注的部分。需明确定金金额、支付方式（现金、转账等）、支付时间。更重要的是，定金的性质、退还条件及不退还的情形，应有明确约定。

4.付款方式及期限（初步约定）：

*通常会初步约定采用一次性付款、按揭贷款还是分期付款等方式。具体的付款节点和金额，一般会留待正式合同中详细约定。

5.签订《商品房买卖合同》的期限：

*认购书会约定一个期限，要求双方在此期限内到指定地点协商签订正式的《商品房买卖合同》。这个期限的合理性很重要。

6.双方的权利与义务：

*购房者的权利：在约定期限内获得指定房源的优先购买权，按约定价格购买等。义务：按时支付定金，按时到场协商签约，如实提供购房资质材料等。

*开发商的权利：收取定金，在购房者违约时按约定处理定金等。义务：保证所售房源不存在权利瑕疵，按约定与购房者协商签约，不得擅自将认购房源售予第三方等。

7.违约责任：

*这是保障协议履行的关键。需明确双方若违反认购书约定（如购房者到期不签约、开发商将房源另售等）应承担的责任，特别是定金如何处理（没收、双倍返还等）。

8.协议的生效、变更与解除：

*协议自双方签字盖章之日起生效。

*对协议内容的任何变更，需双方协商一致并签署书面文件。

*协议解除的条件和方式。

9.其他约定：

*如补充协议的效力、通知与送达方式、争议解决途径（协商、仲裁或诉讼）等。

三、签署认购协议书前的审慎考量

认购协议书虽非最终的购房合同，但签署后对双方均有法律约束力。因此，购房者在落笔前务必保持清醒，仔细核查每一项条款：

1.审查开发商资质：务必核实开发商是否具备《商品房预售许可证》（现房为《商品房销售许可证》），以及《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》等“五证”是否齐全。这是确保所购房屋合法合规的前提。

2.仔细核对房屋信息：确认认购书上的房号、面积、户型等与自己选定的是否一致，建筑面积与套内面积的计算是否符合规范。

3.明确“定金”性质与退还条件：这是认购书中最敏感的部分。要清楚所交款项是“定金”还是“订金”。“定金”具有担保性质，适用定金罚则。若因购房者自身原因不愿或不能签订正式合同，定金可能不退；若因开发商原因导致无法签约（如房源已售、价格变动等），开发商应双倍返还定金。若双方因对正式合同条款无法达成一致而导致未能签约，定金应如何处理，最好在认购书中明确约定，以避免日后纠纷。

4.关于价格与优惠：对于认购书中约定的价格，要确认是否包含装修、车位等附加条件。若有购房优惠，需将优惠的具体内容、适用条件等明确写入，避免口头承诺难以兑现。

5.正式签约的时限：给予自己足够的时间去准备和审核正式合同。若对正式合同条款有较多疑问或需要贷款预审，应与开发商协商