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第一节房地产市场调研

房地产市场调研，确实是根基以房地产为特定的商品对象，对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析，进而对房地产市场进行研究与推测。由于调研的目的及效劳的对象不同，调查的广度和深度有所不同，侧重点也有差异，但关于房地产市场的切进点，习惯上依据地域形态，由点(单个楼盘)到线、面(区域市场)，再由线、面(区域市场)到体(宏瞧环境)；然后再从体回复到点、线和面，不断的循环往复，融会贯穿，才可真正掌握。

点——单个楼盘

对单个楼盘进行市场调查是房地产市场调查的根底，它不然而新职员接触房地产知识的第一课，而且也是任何资深人员，对房地产市场即时了解最为具体、最为直截了当的途径。单个楼盘的市场调查通常包括以下五大项：

1、分析楼盘的地理位置

宏瞧方面讲，确实是根基分析楼盘的区域历史沿革，区域特性(商业中心、工业中心、学院社区等)；了解区域交通状况，(公交、地铁、高架、轻轨、省市级公路、区县级公路等)；公共配套设施(水、电煤等市政配套；公园、学校、医院、影剧院商业中心、超市、宾馆、图书馆、体育场馆、集贸市场、著名餐馆等生活配套)和人文环境等等。

微瞧方面讲，确实是根基工程所处位置、区域，楼盘地块的大小外形，周边竞争对手，它的进出道路如何?是否临街……等等。和其他商品不一样，楼盘的地理位置是楼盘不可不离的要害因素，它的优劣与否，往往决定了楼盘的大局部价值。2、分析产品

这是楼盘市调的主体局部，从全然情况瞧，重点在于了解楼盘的占地面积、建筑面积、容积率，开发商、筹划公司、代理公司，土地使用年限、绿化率、外立面材质及颜色。从产品力来瞧，产品类不与，建筑设计与外瞧，面积配比、户型格局，建材标准，智能化系统〔可视对讲系统、视频监控系统、煤气报警系统、背景音乐系统、紧急呼救系统、宽带网络系统、三表远传系统、远程远控家电系统、周边防范系统、LED屏幕显示系统〕，公共配套设施〔卫星电视、空调预留口、通讯分布、热水系统、消防设施、电力额定功率〕，会所设施，施工进度……等等。

分析产品是理解楼盘的根底，只有认真分析产品，才能正确掌握因此而产生的种种变化。产品因素中有一特别工程，虽不是产品本身，但却是产品的重要构成，它确实是根基我们常讲的公司组成，即明白楼盘的投资、设计、建设和物业治理等要紧事项的担当公司是谁?他们的资质如何?彼此间是如何合作的?从而评估楼盘的资信度。

3、剖析价格组合

即产品的单价、总价、折扣、付款方式和促销活动。市场中，往往有许多价格方面的促销活动，但万变不离其宗，其最终回结于价格组合的三个方面。剖析价格组合并了解其运用策略是市场调查最吸引人的地点。

4、了解广告策略

广告策略是指广告的要紧诉求点，媒体选择，广告密度和实施效果等等。5、销售执行

这是最要害的地点，一方面是指销售点的选择，人员的配置，业务执行……；另一方面那么是指什么样的房型最好卖！什么样的总价最为市场所同意！吸引客户最要紧的地点是什么！购房客户群有什么特征……，所有的这一切根基上市场调查所应该了解的。其中的销售状况是果，其他几个方面根基上因，了解因果，分析其中的缘由，是单个楼盘，也是整个市调工作的全部内涵。

6、单个楼盘市调具体内容：

1〕.楼盘地理位置宏瞧方面：

a.区域历史沿革

b.区域特性(商业中心、工业中心、学院社区等)

c.区域交通状况，(公交、地铁、高架、轻轨、省市级公路、区县级公路等)

d.公共配套设施(水、电煤等市政配套；公园、学校、医院、影剧院商业中心、超市、宾馆、图书馆、体育场馆、集贸市场、著名餐馆等生活配套)

e.人文环境微瞧方面：

a.所处位置、工程区域

b.楼盘地块的大小外形

c.进出道路、是否临街

d.周边竞争对手

2〕.分析产品全然情况：楼盘的占地、建筑面积、容积率开发商、筹划公司、代理公司土地使用年限、绿化率、外立面材质及颜色产品力情况：

a.产品类不与

b.建筑设计与外瞧

c.面积配比、户型格局

d.建材标准

e.智能化系统〔可视对讲系统、视频监控系统、煤气报警系统、背景音乐系统、紧急呼救系统、宽带网络系统、三表远传系统、远程远控家电系统、周边防范系统〕

f.公共配套设施〔卫星电视、空调预留口、通讯分布、热水系统、消防设施、电力额定功率〕

g.会所设施

h.施工进度

3〕.定价策略单价、总价、折扣、付款方式和促销活动

4〕.广告策略

a.媒体选择

b.广告密度

c.实施效果

二、线和面——区域市场对单个楼盘的详尽了解之后，能够着手区域市场的调查与分析。区域市场的调查与分析，要紧包括区域分析、区域产品和需求特征这三个方面。1、区域分析

区域分析是指在特定区域中，对碍事房地产市场的交通路线、区域特征和开展这三方面因素的综合分析。区不于单个楼盘的地理位置分析，在具体分析中，区域分析更侧重于整体的分析和宏瞧评估。2、区域产