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二手房“阴阳合同”效力及税务风险案例

引言

在二手房交易中，“阴阳合同”是一个绕不开的话题。所谓“阴阳合同”，是指交易双方为规避监管或降低成本，就同一交易签订两份内容不同的合同：一份对外公示（“阳合同”），一份私下约定（“阴合同”）。这种操作看似“聪明”，却隐藏着巨大的法律与税务风险。本文将围绕二手房“阴阳合同”的效力认定、税务风险及典型案例展开分析，旨在为交易双方敲响警钟，提示合法合规交易的重要性。

一、二手房“阴阳合同”的基本认知

（一）定义与核心特征

二手房“阴阳合同”是指房屋买卖双方为实现特定目的（如避税、规避限购政策等），就同一房屋交易签订两份内容不一致的合同。其中，“阳合同”通常用于向房管、税务等部门备案，内容往往虚构交易价格（如压低成交价）、隐瞒真实交易条件；“阴合同”则是双方实际履行的协议，约定真实的交易价格、付款方式等核心条款。其核心特征在于“表面虚假、私下真实”，通过信息不对称规避监管。

（二）常见表现形式

实践中，二手房“阴阳合同”的形式多样，最常见的有以下三类：

第一类是“低报成交价”。双方在“阳合同”中约定远低于实际成交价的金额（例如实际成交200万元，“阳合同”仅写150万元），以此降低契税、增值税等税费基数；第二类是“拆分合同”。将总房款拆分为“购房款”与“装修补偿款”“家具转让费”等名目，“阳合同”仅体现部分购房款，剩余款项通过私下协议约定；第三类是“借名交易”。为规避限购政策，“阳合同”以无购房资格的第三方名义签订，“阴合同”则明确实际购房人，待符合条件后再过户。

二、二手房“阴阳合同”的法律效力分析

（一）法律对合同效力的基本规定

根据我国民事法律规定，民事法律行为有效的前提是“意思表示真实”且“不违反法律、行政法规的强制性规定”。若合同内容系双方通谋的虚假意思表示，或损害国家、集体、第三人利益，则可能被认定为无效。具体到“阴阳合同”，“阳合同”因双方故意虚构交易事实（如虚假价格），属于“通谋虚伪表示”，根据《民法典》相关规定应认定为无效；“阴合同”虽反映真实意思，但需审查其内容是否违法——若“阴合同”的核心条款（如真实价格）本身不违反法律强制性规定，仅因“阳合同”虚假而存在，则“阴合同”可能被认定为部分有效；若“阴合同”涉及规避限购、限贷等政策，则可能因违反公序良俗而整体无效。

（二）司法实践中的认定标准

法院在审理“阴阳合同”纠纷时，通常遵循“实质重于形式”原则，重点审查以下三点：

一是真实意思表示。通过银行流水、聊天记录、定金收条等证据，判断双方实际履行的价格、付款方式是否与“阴合同”一致；二是是否损害公共利益。若“阳合同”低报价格导致国家税款流失，则直接构成对公共利益的损害；三是合同目的合法性。若交易目的是规避限购政策（如为无资格者获取购房资格），则“阴合同”可能因违反政策导向被认定无效。

例如，某法院曾审理一起纠纷：卖方主张“阳合同”是唯一有效合同，要求买方按低价格付款；买方则出示“阴合同”及转账记录（显示已支付真实房款）。法院最终认定“阳合同”无效，“阴合同”因反映真实交易且未违反法律强制性规定，应作为履行依据。

（三）典型无效情形及法律后果

“阴阳合同”的无效情形主要包括两种：其一，“阳合同”因虚假意思表示绝对无效；其二，“阴合同”因违法或损害公共利益部分或全部无效。合同无效后，法律后果主要有三：一是财产返还。双方需返还因合同取得的财产（如已支付的房款、已交付的房屋）；二是过错赔偿。若一方因合同无效遭受损失（如装修费、中介费），过错方需按责任比例赔偿；三是行政处罚。即使合同无效，税务机关仍可就虚假申报行为追征税款并处罚款（后文将详细分析税务风险）。

三、二手房“阴阳合同”的税务风险解析

（一）税务风险的底层逻辑

税收的核心原则是“据实征收”，即税款计算以真实交易金额为基础。“阴阳合同”通过虚构“阳合同”价格，人为降低计税依据（如将实际200万元成交价申报为150万元），本质是通过虚假申报少缴税款，属于《税收征收管理法》禁止的“偷税”行为。即使交易双方主张“阳合同”无效，税务机关仍可依据查明的真实交易价格追征税款，并追究相关责任。

（二）具体税种的影响

二手房交易涉及增值税、个人所得税、契税、土地增值税（非住宅）等多个税种，“阴阳合同”对各税种的影响具体如下：

增值税：若房屋未满2年（或非普通住宅满2年），增值税按“（成交价-原购价）×5%”计算（部分城市按全额5%）。低报成交价将直接减少增值税应纳税额；

个人所得税：若无法提供原值凭证，通常按“成交价×1%-3%”核定征收；若能提供原值凭证，则按“（成交价-原购价-合理费用）×20%”计算。低报成交价会降低两种方式下的应纳税额；

契税：契税税率一般为1%-3%（因面积、套数不同），计税依据为成交价。低报成交价将直接减少契税金额；