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C房地产公司税收筹划问题及优化方案设计

目录

TOC\o1-3\h\u30381C房地产公司税收筹划问题及优化方案设计 1

16908一、C房地产公司税收筹划现状及问题 2

7864（一）C房地产公司基本情况 2

57041.公司简介 2

268972.人员配备情况 2

239983.公司财务状况分析 2

11340（二）C公司涉税情况 4

81481.主要涉及税种 4

145482.税负水平分析 5

80583.房地产行业税负比较 6

28997（三）C公司税收筹划工作中存在的主要问题 7

232021.相关税收人员数量与质量的欠缺 7

293122.成本费用核算扣除不规范 7

77983.忽视税收筹划的风险问题 7

12692二、C公司税收筹划方案设计 8

7728（一）增值税筹划方案设计 8

260261.土地成本分摊方法的选择 8

106892.项目与承包方式的选择 9

1687（二）土地增值税筹划方案设计 9

191211.筹资利息处理方式选择 9

114622.销售价格制定的筹划 10

205（三）企业所得税筹划方案设计 11

178081.项目组织形式的筹划 12

260342.闲置房屋的租赁与投资联营 13

一、C房地产公司税收筹划现状及问题

（一）C房地产公司基本情况

1.公司简介

C房地产有限公司(以下简称C公司)脱胎于全球五百强阳光控股，将努力成为为社会各界提供阳光健康生活方式的综合型房地产公司。主营业务范围包括房地产开发、商场经营、物业咨询服务、城市更新管理等。以规模上台阶，质量树标杆为发展目标，根据新型居住产品战略绿色建筑智能家，以质量可信、绿色健康、快捷舒适的产品设计理念，成功布局了国内超过一百座大中城市，匠心筑就近五百精品项目。2020年，C公司销售总额达到2180亿，综合实力位居中国地产TOP15。

2.人员配备情况

截至2020年，公司共计在册职工21319人，其学历结构主要包括:硕士及以上1246人，学士7624人，大专5782人，高中及以下6667人。其专业构成如下：财务人员人员1228人，其余人员20091人。

图3-1C公司人员专业构成图图3-2C公司人员学历结构图

3.公司财务状况分析

由下表3-1可知，从2018—2020三年，C公司的收入和利润都在逐年提升，存货量也在不断增加。C公司2020年全年营业总收入为821.71亿元，较上年增长34.60%；利润总额88.20亿，净利润54.91亿，较上年增长30.26%。截止2020年12月31日，公司总资产3523.02亿元，较上年末增长14.55%；总负债2930.53亿元，较上年增长14.22%；公司所有者权益592.57亿元，相比上年增长16.42%；加权平均净资产收益率20.76%，较上年上升1.84个百分点；资产负债83.18%。总体而言，C公司近三年的经营状况处于一个稳中想好的局面。

表3-1C公司基础财务表单位：亿元

2018年

2019年

2020年

资产总额

2，633.97

3075.52

3523.02

货币资金

378.48

419.78

498.05

存货净额

1421.72

1758.39

1871.18

短期借款

176.47

77.46

37.13

应交税费

69.71

93.59

125.52

应付利息

8.23

11.84

12.27

应付股利

0.59

0.58

0.49

长期借款

514.18

665.19

532.28

营业收入

564.7

610.49

821.71

营业成本

417.55

448.22

656.9

营业利润

64.33

68.27

91.49

从图3-3我们可以看出C公司的存货，有与日俱增的趋势；长期借款先升后降，三年来总体变化不大，短期借款呈逐年下滑趋势；但应付利息却从2018年的8.23亿陡增至2020年的12.27亿，说明在借款利息方面，C公司有极大的税收筹划空间。

图3-3C公司部分财务数据变化

流动比率与速动比率越大，说明该公司的短期偿债能力越强。从表3-2可以看出，C公司的两项比率都在逐年递减，说明短期偿债能力在下降；资产负债率连年较高，说明公司偿债风险较高。虽然2020年的资产报酬率有所提升，但仍不足以说明公司盈利水平有所好转，相反，公司营业利润率和成本费用净利率都在逐年递减，说明公司盈利能力在下降。

表3-2C公司负债率及盈利能力

2018年

2019年

2020年

流动比率