物业管理机构与组织设置.docxVIP

第二章物业治理机构

第一节物业治理企业

第二节业主自治治理组织

第三节行政治理部门和相关部门

第二章物业治理机构

物业治理运作主体是业主委员会、物业治理企业(包括物业治理公司和专业侍候公司)、政府主管部门和相关部门。物业治理的健康运作的前提是主体各尽其职和相互间的良好协作。业主委员会维护业主权益和发扬决策、监督功能，物业治理企业担负各项具体治理侍候工作，政府主管部门从法制、政策上实施治理和指导，相关部门因此在各自业务范围内行使职权。本章对物业治理的运作主体和相关部门的机构设置、职责范围分不加以介绍。

第一节物业治理企业

一、物业治理企业的类不

(一)按投资主体

物业治理企业可分为全民、集体、联营、三资、私营等企业。

(1)全民物业治理企业即国有物业治理企业，资产属于全民所有，国家依照所有权和经营权分开的缘故此授予企业经营治理权；

(2)集体所有制物业治理企业资产属于劳动群众集体所有；

(3)私营物业治理企业资产属于私人所有。

(4)联营指企业之间或企业、事业单位之间联营，或组成新的经营实体，取得法人资格；或共同经营，不具备法人条件，按合同约定各自独立经营，并担负相应的权利和义务；

(5)三资物业治理企业是指依照中国有关在中国境内设置的全部资本由外国投资者投资的企业；外国公司、企业和其他经济组织或个人经中国政府批准在中国境内，同中国的公司企业或其他经济组织共同举办合资经营企业，或举办中外合作经营企业。

(二)按股东出资形式

可分为有限责任公司、股份、股份合作公司等。

(1)物业治理有限责任公司是由2个以上50个以下股东共同出资，并以其出资额为限对公司担负责任，公司以其全部资产对公司的债务担负责任的企业法人；

(2)物业治理股份是一般由5个以上发起人成立，全部资本为等额股份，每个股东以其所持股份为限对公司担负责任，公司是以其全部资产对公司的债务担负责任的企业法人。股份，其注册资本必须在1000万元人民币以上。目前，商业、贸易、工业、房地产等行业中有一批股份。随着物业治理市场开发，集团化的物业治理股份将逐步出现；

(3)股份合作型物业治理企业，其缘故此是自愿组合、自愿合作、自愿参股、民主治理、自负盈亏、按劳分配、进股分红。这种企业股东一般就为职工，股东订立合作经营章程，按其股份或劳动享有权利和义务，企业以其全部资产对其债务担负责任。

近年来，随着物业治理的开发，全国各地物业治理企业如雨后春笋大量涌现，如上海市到1997年为止，共有物业治理企业1540家，其中内资企业为856家，三资企业为108家，和股份公司为537家。内资企业中，由原房管所转制为物业治理企业的为157家。上述1540家物业治理企业对全市范围内近9600万平方米的各类物业进行着治理侍候职能。

(三)按经营侍候方式

分为代理租赁侍候型、托付治理侍候型两种。

(四)按是否具有法人资格

一种是具有企业法人资格的物业治理的专营公司或子公司；另一种是以其他经营名目为主如房地产开发、商业、贸易等而兼营物业治理的不具备企业法人资格的物业治理部。

二、物业治理企业的组建

(一)组建条件

1.企业名称预先审核

企业有名称，如同自然人有姓名一样。企业的名称一般由四局限组成：企业所在地、具体名称、经营类不、企业种类等。其具体名称可考虑原行业的特点、所管物业名称特点、地理位置、企业发起人名字等，如“东湖〞、“万科〞“XX不墅〞等。除喊物业治理公司外也有称物业治理、物业开发公司、物业公司等。依据国家工商行政治理局制定的?企业名称登记治理?的有关精神，企业名称中不得含有以下内容和文字：

(1)有损于国家社会公共利益的；

(2)可能对公众造成欺骗或误解的；

(3)外国国家地区名称、国际组织名称；

(4)D政名称、D政军机关名称、群众组织名称、社会团体名称及部队番号；

(5)汉语拼音字母(外文名称中使用的除外)、数字；

(6)其他、行政禁止的。

关于企业中使用中国、中华或者冠以国际字词的企业名称只限于全国性的大公司、国务院或者授权机关批准的大型进出口企业和大型企业集团，国家工商行政治理局的其他企业。在企业名称中用“总〞字的必须设三个以上分支机构等。

依据公司登记治理有关，设立公司应当申请名称预先核准。、行政必须报经审批后成立的公司，例如三资公司或者公司经营范围中有、行政必须审批的名目的，应当在报送审批前办理公司名称预先核准，然后以核准的名称报送审批。例如设立外商投资的物业治理企业，在报经有关外经贸行政治理机关审批前必须将申请名称报工商行政治理部门预先核准。

设立有限责任公司，应当由全体股东指定的代表或共同托付的代理人申请名称预先核准；设立股份，由全体发起人指定的代表或共同托付的代理人申请名称预先核准。申请时，必须提交：

(1)全体股东或发起人签署的申请书；

(2)股东或发起