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上海市展中商业大厦营销编辑方案

名目

前言

一、上海市写字楼市场分析

二、本名目周边区域市场概述

三、本名目市场定位

四、本名目产品建议

五、销售策略

六、形象编辑

七、财务分析

前言

在市场需求日趋严谨的今天，一家经验丰富、素养良好的专业行销参谋公司为贵司侍候，是迎接挑战、实现商业目标的必要条件。

我们的目标在于为贵公司的楼盘在产品、市场调研、行销策略、形象包装、媒体策略、现场销售等环节提供相应的行销参谋侍候。在现今复杂多变、竞争热烈的市场中给予您关于行销的专业化关怀和咨询，为贵司制定正确的市场战略途径。

依据目前贵公司的谋划、楼盘现状和市场具体情况，我们将尽力为您进行关于碍事贵司楼盘行销进程的诸多因素的研究，并据此提供适合于楼盘的行销战略以及相关其他多样化的配套措施。

我们的行销参谋们已预备运用我们在各个领域的专业知识，来协助贵公司做出每个重要的决策。

一、上海市写字楼市场分析

〔一〕上海写字楼市场开发现状

上海的写字楼市场通过近十年的开发，目前，已具备相当的开发规模，且逐步形成区域性规模开发态势，优质写字楼物业层出不穷。

办公用房施工、竣工情况单位：万平方米

办公用房施工、竣工情况单位：万平方米

近年来，办公用房提供量〔竣工面积〕自1997年抵达最岑岭170.70万平方米之后逐年回落，2001年抵达低点58.23万平方米，同期施工面积也抵达近年来的低点381.63万平方米。与此有所不同的是，反映提供量先行指标的新开工面积，领先在2000年抵达最低点18.89万平方米后反弹，2001年升高到20.35万平方米，新开工面积自1996年以来首次出现正增长，市场提供量下滑的趋势得到扭转。

2、写字楼市场吸纳情况

“九·五〞以来办公用房市场的吸纳量，总体呈平稳增长态势，销售面积自1996、1997、1998三年连续大幅度增长以后近期走势较为平稳，而出租面积逐年放大，2001年为229.59万平方米，为1996年的15倍，强劲的走势，充分反映出市场对租赁方式的认可度和接纳度。但自2002年开始趋势有所下落。〔见如下面图〕

“九·五〞办公用房销售和租赁情况单位：万平方米

资料来源：2002年上海统计年鉴

3、写字楼空置情况

写字楼的空置面积，在“九·五〞的前三年是持续增加的，但自1999年以来这种情况有所改瞧，1999、2001年的空置率分不呈负增长；营业性办公综合楼的的租赁市场上，空置率从1998年的26%开始下落，近几年根基维持在15~18%左右〔见图4〕，而从今年第一季度的情况来瞧，市场的吸纳力有进一步放大的趋势，供过于求的局面已发生全然改变。

“九·五〞以来办公用房空置情况单位：万平方米

资料来源：2002年统计年鉴

1996~2002年营业性办公综合楼空置率状况

资料来源：2002年统计年鉴

4、写字楼价格走势

写字楼市场价格自1995年开始下跌，中房上海指数从1995年2月的1463点下落到2000年4月的905点。历时5年多时刻的连续下跌，跌幅抵达39%〔见表5〕在通过2000年4~6月的低部徘徊后，从2000年7月开始止跌升高。2003年1月中房上海办公指数为1009点，较上月上升9点，升幅为0.9%。较往年同期上升9.4%。

依据我司分析，自2001年下半年以后，陆家嘴地区写字楼租赁价格上升幅度快于浦西地区。从整体价格变化趋势来瞧，写字楼市场差不多进进新一轮的上升期。

“九·五〞以来中房上海写字楼价格指数变动状况

资料来源：上海中房指数

〔二〕上海写字楼市场运行特征

1、需求结构变化

随着我国进进WTO，外商投资和外资企业进驻速度的逐步加快，国内大型的企业〔如电讯、保险、银行、证券及贸易行业〕纷纷抢滩竞争，使得当前写字楼市场需求结构发生了重大变化。高品质的甲级写字楼需求旺盛，如小陆家嘴区域、淮海路和南京路区域，甲级写字楼出现了一时刻供不应求的局面。与此同时，中低档写字楼却吸纳乏力，空置率呈现进一步加大趋势。结构性的供大于求和供不应求同时并存。

从需求的金字塔结构来瞧，乙级、丙级写字楼的需求群体理应最大，甲级写字楼的需求群体理应最小，但目前市场出现如此的反差现象，究其缘故：

一方面，是由于进几年来科技和经济的迅猛开发，使人们的办公越来越依靠于网络、通讯等设施，讲究效率和速度，因此对写字楼本身的品质及其区位的要求也越来越高，而目前市场上的许多乙级、丙级写字楼设施落后、四面交通不便，难以满足客户的要求，导致了客户流失。

另一方面，随着上海国际地位的提升，国内外有实力的企业大量进驻，在客瞧上形成对写字楼的巨大需求，这类客户群会对办公的硬件及软件有着更高的要求，而甲级写字楼以优越的地理位置、便利的办公条件和完善的侍候自然受到青睐，因此出现了甲级写字楼一时刻的供不应求现象。

2、以租为主向租售二元结构演化

在较长一段时期内