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土地评估（土地估价方法）试题及答案

（考试时间：90分钟满分100分）

班级______姓名______

第I卷（选择题共30分）

答题要求：本卷共6题，每题5分。每题给出的四个选项中，只有一项是符合题目要求的。请将正确答案填写在相应位置。

1.市场比较法中，选取的可比实例应与估价对象具有相似性，以下哪项不属于相似性的范畴？

A.区位状况

B.权益状况

C.实物状况

D.交易时间

2.收益还原法中，土地纯收益是指扣除（）后的收益。

A.总成本

B.总费用

C.折旧费

D.利息

3.成本逼近法评估土地价格时，土地取得费不包括以下哪项？

A.土地补偿费

B.土地开发费

C.拆迁安置补助费

D.土地出让金

4.剩余法主要适用于评估（）。

A.待开发土地价格

B.已开发土地价格

C.工业用地价格

D.商业用地价格

5.基准地价修正法中，对基准地价进行修正时，不包括以下哪种修正？

A.区域因素修正

B.个别因素修正

C.年期修正

D.市场行情修正

6.以下哪种估价方法对市场交易案例的依赖性最强？

A.市场比较法

B.收益还原法

C.成本逼近法

D.剩余法

第II卷（非选择题共70分）

（一）简答题（共20分）

答题要求：本大题共2题，每题10分。简要回答问题。

1.简述市场比较法的基本原理和操作步骤。

2.收益还原法中确定土地还原利率的方法有哪些？

（二）计算题（共30分）

答题要求：本大题共2题，每题15分。计算过程要详细，结果保留两位小数。

1.某宗土地面积为$5000$平方米，通过市场比较法选取了三个可比实例，其交易价格及相关修正系数如下表所示：

|可比实例|交易价格（元/平方米）|区域因素修正系数|个别因素修正系数|交易日期修正系数|

|----|----|----|----|----|

|A|3000|1.05|1.02|1.03|

|B|3200|0.98|1.04|1.01|

|C|2800|1.08|0.99|1.06|

试计算该宗土地的比准价格。

2.某土地预计未来每年可获得租金收入20万元，年出租费用为5万元，土地还原利率为8%，土地使用年限为40年，求该土地的收益价格。

（三）案例分析题（共20分）

答题要求：本大题共1题，20分。阅读案例，回答问题。

某公司拟在一块土地上进行房地产开发，该土地面积为10000平方米。经调查，该区域同类土地的基准地价为1500元/平方米，土地出让年期为50年。该公司通过市场比较法选取了三个可比实例，具体情况如下：

可比实例1：土地面积为12000平方米，交易价格为1800元/平方米，区域因素优于估价对象，修正系数为1.1；个别因素与估价对象相当，修正系数为1.0；交易日期为半年前，修正系数为1.02。

可比实例2：土地面积为9000平方米，交易价格为1600元/平方米，区域因素与估价对象相当，修正系数为1.0；个别因素略逊于估价对象，修正系数为0.98；交易日期为一年前，修正系数为1.05。

可比实例3：土地面积为11000平方米，交易价格为1700元/平方米，区域因素略逊于估价对象，修正系数为0.95；个别因素优于估价对象，修正系数为1.03；交易日期为三个月前,修正系数为1.01。

1.请计算该宗土地的比准价格。

2.若该公司对该土地进行开发，预计开发成本为2000万元，开发周期为2年，开发完成后可实现销售收入5000万元，销售费用及税金为销售收入的10%，投资利润率为20%，试用剩余法评估该土地的价格。

答案：

第I卷：1.D2.B3.B4.A5.D6.A

第II卷：

（一）：1.市场比较法基本原理：将估价对象与在较近时期内已经发生交易的类似土地进行比较，对这些类似土地的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。操作步骤：收集交易实例；选取可比实例；建立价格可比基础；进行交易情况修正；进行交易日期修正；进行区域因素修正；进行个别因素修正；计算比准价格。2.收益还原法中确定土地还原利率的方法有：市场提取法；安全利率加风险调整值法；投资风险与投资收益率综合排序插入法。

（二）：1.（1）计算各可比实例修正后价格：A：$3000×1.05×1.02×1.03=3334.59$（元/平方米）；B：$3200×0.98×1.04×1.01=3269.73$（元/平方米）；C：$2800×1.08×0.99×1.06=3167.71$（元/平方米）。（2）计算比准价格：$(3334.59+3269.73+3167.71)÷3≈3250.68$（元/平方米）。2.土地纯收益=$20-5=1