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商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则(试行)

一、总则

（一）目的依据

为规范商品房销售面积的计算与公用建筑面积分摊行为，保护商品房买卖双方的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《商品房销售管理办法》（建设部令第88号）及国家现行《房产测量规范》（GB/T17986-2000）等法律法规与技术标准，制定本规则。

（二）适用范围

本规则适用于中华人民共和国境内新建商品房的销售面积计算及公用建筑面积分摊活动，存量商品房交易可参照执行。

（三）核心术语定义

1.商品房销售面积：指商品房买受人在签订商品房买卖合同时约定的、用于确定房价款的建筑面积，由套内建筑面积和分摊的公用建筑面积两部分组成，公式为：销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积。

2.套内建筑面积：指由套内使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成的建筑面积，是买受人独自占有使用的空间面积总和。

3.公用建筑面积：指整栋建筑物内为全体业主共同使用或服务的公共建筑空间的建筑面积总和，包括公用建筑空间本身的建筑面积以及分摊到各套的公用建筑面积的组成部分。

4.公用建筑面积分摊系数：指整栋建筑物的公用建筑面积与整栋建筑物各套套内建筑面积之和的比值，是计算单套分摊公用建筑面积的核心参数。

二、商品房销售面积计算基本规定

（一）计算单位与精度要求

商品房销售面积的计算单位为平方米（㎡），数值保留两位小数，第三位小数按“四舍五入”原则处理。若因房产测量精度导致的面积误差符合国家《房产测量规范》要求，视为合理误差。

（二）建筑面积计算的规范依据

商品房建筑面积的计算严格执行国家现行《房产测量规范》（GB/T17986-2000）中关于建筑面积测算的全部规定，包括但不限于房屋层数、层高、围护结构、空间利用等测算规则。

（三）销售面积的构成要求

商品房销售合同中必须明确标注套内建筑面积、分摊的公用建筑面积及销售总面积，同时附公用建筑面积分摊项目清单，不得仅以“建筑面积”统称销售面积。

三、套内建筑面积计算规则

（一）套内使用面积计算

套内使用面积为买受人实际使用的空间水平投影面积总和，计算规则如下：

1.卧室、起居室（厅）、餐厅、过道、厨房、卫生间、盥洗室、贮藏室、壁柜、户内楼梯（含室外套内专用楼梯）等日常使用空间的面积全部计入；

2.套内自有楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；

3.不包含在结构面积内的套内烟囱、通风道、管道井、套内电缆井等垂直设施的水平投影面积计入使用面积；

4.内墙面装饰厚度（含保温层、抹灰层、饰面层等）的水平投影面积计入使用面积；

5.套内空间层高不足2.20米的部分、已计入结构面积的套内梁、柱等构件所占面积，不计入套内使用面积；

6.套内设置的榻榻米、定制衣柜等固定家具，若未占用结构空间，其占地面积计入使用面积；若占用结构空间，仅计实际使用的可活动空间面积。

（二）套内墙体面积计算

套内墙体面积为套内自有墙体、共用墙体的水平投影面积之和，计算规则如下：

1.套与套之间、套与公用建筑空间之间的分隔墙，以及整栋建筑物的外墙（包括山墙），均为共用墙体，按水平投影面积的1/2计入套内墙体面积；

2.套内自有墙体（如套内房间分隔墙、户内独立卫生间墙体等），按水平投影面积的全部计入套内墙体面积；

3.套与非公用建筑空间（如独立商铺、独立车库）之间的分隔墙，若由商品房买受人单独使用，按水平投影面积的全部计入套内墙体面积。

（三）套内阳台建筑面积计算

套内阳台包括挑阳台、凹阳台、半挑半凹阳台，计算规则如下：

1.全封闭阳台（有固定玻璃、金属等围护结构，且具备封闭功能）按水平投影面积的全部计入套内建筑面积；

2.未封闭阳台（无封闭围护结构或仅设可拆除的临时围护）按水平投影面积的1/2计入套内建筑面积；

3.阳台的底板标高低于所在楼层地面标高1.50米以上的，视为地下或半地下空间，不计入套内阳台建筑面积；

4.阳台内设置的空调室外机搁板、晾衣架等附属设施，不计入阳台建筑面积。

四、公用建筑面积的认定与组成

（一）可分摊的公用建筑面积范围

凡为整栋建筑物全体业主共同使用或服务的公共建筑空间，均属于可分摊的公用建筑面积，具体包括：

1.电梯井、楼梯间（含消防楼梯、步行楼梯）、垃圾道、变电室、设备间（水泵房、消防控制室、通风机房、换热站等）、公共门厅、共用过道、值班警卫室的建筑面积；

2.整栋建筑物的外墙（包括山墙）水平投影面积的1/2；

3.套与公用建筑空间之间的分隔墙水平投影面积的1/2；

4.为整栋建筑物服务的地下人防工程的附属管理用房（非人防主体空间）、地下设备间的建筑面积；

5.整栋建筑物的共用管道井、共用排烟道、共用通风井的建筑面积；

6.建筑物首层入户大堂、共用休息区、共用卫生间等为全体业主服务的公