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宏观研究

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【粤开宏观】从房企2025年报看房地产风险：经营业绩与债务特征

摘要

2026年4月中央政治局会议定调“努力稳定房地产市场”。今年以来，一线城市二手房房价环比由跌转涨，交易量同比回升，市场对房地产企稳的预期有所升温。但全国房地产投资降幅扩大，房地产销售和低能级城市房价仍未止跌，各方对房地产走势判断分歧显著。在此背景下，本文基于A股和港股152家房地产上市公司（不含已退市及暂缓披露房企）2025年年报数据，梳理房企当前经营困境与债务现状，以期为准确研判地产形势和进一步优化政策提供数据支持。

一、上市房企经营特征：销售、盈利低位运行，现金流净额连续五年为负，分化加剧

1、销售：2025年房企营收降幅边际收窄，但业绩储备（预收账款）大幅萎缩，增长后劲不足。从年度营收来看，全年样本房企实现营业收入3.55万亿元，同比下降17.6%，较2024年21%的跌幅有所收窄，但房企销售仍处于下行通道。从业绩储备来看，2025年末，样本房企合同负债余额2.04万亿元（房企预收而尚未交付的购房款），同比大幅下降31%；合同负债对营业收入的覆盖倍数仅为0.57，远低于2022年高点的1.01，或预示未来1—2年房企营收结转空间受限，业绩增长仍面临较大下行压力。

2、盈利：房企主营业务的盈利困境尚未扭转，但“账面亏