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老旧小区改造EPC+O模式应用研究

摘要

存量城市更新背景下，传统老旧小区改造多采用碎片化EPC施工模式，普遍存在设计施工脱节、建设运维割裂、财政资金承压、改后管护缺位、项目全生命周期成本偏高五大行业痛点，难以适配连片规模化改造、长效化运营的行业新要求。EPC+O作为设计、采购、施工、运营一体化总承包模式，将项目建设期改造与运营期管护捆绑实施，实现建设运维权责统一、成本统筹管控、社会资本深度参与，成为破解老旧小区“重建设、轻运营、难造血”的主流创新模式。本文界定老旧小区EPC+O模式核心内涵与运作逻辑，对比传统改造模式差异化优势，剖析当前国内老旧小区落地EPC+O模式存在的权责边界模糊、收益机制薄弱、履约监管缺失、居民协同不足、适配标准不完善五大现实困境，结合多地连片改造试点实操案例，从项目打包、收益构建、合约设计、监管体系、共治配套五大维度优化落地路径，提出适配中小型组团、连片片区、风貌街区三类场景差异化应用策略，完善政策、合约、资金、风控四维保障体系，助力老旧小区改造实现建管一体、收支平衡、长效可持续发展，为国内同类存量社区市场化改造提供实操参考。

关键词：老旧小区改造；EPC+O模式；全生命周期管理；社会资本；建管一体化；城市存量更新

一、绪论

1.1研究背景

我国城市发展全面迈入存量提质阶段，国家持续扩大老旧小区改造覆盖面，推行片区连片打包改造模式，严控大拆大建、强化改