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2026不动产权利理论与方法不动产混合权利考点题（含答案）

一、单项选择题（每题1分，共10分，每题只有一个正确答案）

1.2024年11月，张某将其名下所有的一套住宅为其父亲张某某设立终身居住权，双方签订书面居住权合同并于当月12日完成居住权登记。2025年4月，张某因资金周转需要将该房屋出租给承租人刘某，租期5年，双方签订租赁合同并办理了房屋租赁备案登记。2025年10月，张某因病去世，其唯一继承人张小某继承该房屋所有权并完成转移登记，随即要求刘某搬离房屋。下列说法正确的是（）

A.刘某的租赁权已办理备案登记，具有物权效力，有权继续居住至租期届满

B.居住权因权利人张某某仍在世未消灭，张小某无权要求刘某搬离

C.居住权具有人身专属性，张某出租房屋未经过张某某同意，租赁合同无效，刘某应当搬离

D.张小某作为房屋所有权人，有权破除租赁关系要求刘某搬离，无需承担违约责任

【正确答案】C

【考点解析】本题考点为居住权（物权）与房屋租赁权（债权物权化）的混合权利冲突与效力认定。依据《民法典》第369条规定，居住权不得转让、继承，设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。本案中居住权合同未约定可出租，张某出租房屋未经过居住权人张某某同意，租赁合同仅在张某与刘某之间产生债权效力，不得对抗居住权及后续取得所有权的张小某。A选项错误，租赁备案仅为行政管理手段，不产生物权效