城市更新系列（三）：万字解析国企如何参与城市更新：业务全景、风险管控与通用框架.docxVIP

专题报告

2026年7月17日

万字解析国企如何参与城市更新：业务全景、风险管控与通用框架

——城市更新系列（三）

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摘要

国企城市更新业务全景：资产盘活、运营模式与收益体系

城市更新具备存量经济属性、准公益属性、多元主体交织属性等特征，无法沿用传统工程建设思维开展城市更新项目。本文基于既有实践经验，系统梳理国企主要参与的九类核心场景，从资源资产盘活、投建运营模式和核心收益渠道三大维度构建了可供实操参考的业务全景（城市更新业务全景见正文）。

资源资产盘活：通过对自有资源资产（闲置土地、不动产等）盘活改造、跨权属资源资产（村集体土地、私人业主的零散民居、老旧商铺等）整合，以及数据和经营权等无形资源统筹盘活，将碎片化、低效资源资产转化为可融资、可运营的标准化经营载体。

投建运营模式：基于项目体量、权属情况、公益属性差异化适配。对大体量项目采用F+EPC+O总包模式；产业空间改造、高运营门槛项目适配企企合作模式，如引入专业运营商补齐专业短板，或通过商户共治、产权共建等模式分摊投资与经营压力；对自有资产改造目实行一体化自持；对涉民生项目则强化政企民合作与片区捆绑平衡。

商业模式：构建基础稳定收益（委托代建服务费、政府购买服务与补贴、基础服务和物业收益）保现金流、经营性增值收益增厚利润（通过业态延伸、增值服务获得的增