商业地产信贷新规下的融资新图景：开发、购买、运营三端规则重塑.docxVIP

2026年8月28日，中国人民银行、国家金融监督管理总局联合印发《关于改革完善房地产信贷管理推动加快构建房地产发展新模式的意见》(银发〔2026〕171号，以下简称《意见》),国家金融监督管理总局(部分会同住房城乡建设部)同日印发《商业地产贷款管理办法(试行)》(金规〔2026〕6号，以下简称《办法》,与《意见》合称新规)等五个配套办法。

新规自印发之日起施行。

《意见》与配套办法对房地产贷款品种进行了系统分类，将此前分散于各规范性文件中的房地产贷款品种予以统一归并。本文仅就与商业地产相关的内容进行梳理和探讨，个人住房贷款、商品住房开发贷款等新规另行专章探讨。

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一、综述

就商业地产而言，本次新规有以下三点值得重点关注：

1.商业地产的范围和商业地产贷款的种类得以明确

此前商业地产融资主要适用《固定资产贷款管理办法》(国家金融监督管理总局令2024年第1号),其他相关要求散见于各类指引、通知等文件。本次《办法》将商业地产贷款按开发、购买、运营三个阶段划分，分别对应第三章“商业地产开发”(开发贷款)、第四章“商业地产购买”(购买贷款，贷款对象为企业法人)与第五章“商业地产运营”(经营性物业贷款)。今后银行就商业地产提供贷款，应当对照上述分类确定贷款归属品种并适用相应规则。

《办法》第3条明确商业地产包括土地性质为商业服务业设施用地的