广州市人和文娱商业中心项目可行性分析报告.pptVIP

2 在建的地铁三号线新机场线呈南北走向，线路全长30.8公里，共设10座车站。线路南起三号线广州东站，经燕塘、梅花园、南方医院、同和、永泰、嘉禾、龙归、人和站后到达新机场站，其中新机场站分南站和北站。建成后的三号线新机场线列车最高运行速度将达到每小时120公里。预测的最大单向高峰小时客流量约为2万人。 人和商业步行街项目是广州鑫涛地产拟开发的人和安置区综合性地产项目的重要组成部分。项目位于广州白云区人和镇机场高速路人和出口东边200米，机场安置区西成路，北面为10万村民的机场安置区。地理位置优越，交通便利，市政基础设施配套齐全。 形象定位及推广主题语—空港门户优尚生活区 目标客户群描述 住宅定位----- 新城市，空港门户生活馆 住宅户型面积及配比建议 单间配套及一房一厅为主 商业定位------ 空港中心，时尚生活地带 经济测算前提一 项目地块规模与指标 经济测算前提二 物业类型及规模 项目面临二大风险，通过适当措施积极应对可减少风险对项目可能造成的不利影响 * * * * 广州市白云区人和镇人和村委会 目 录 第一部分 基本结论 第二部分 区域经济与房地产市场 第三部分 项目解析 第四部分 项目定位 第五部分 项目财务分析 第六部分 可行性建议 第一部分 基本结论 人和房地产市场发展平稳，客户认同度高；而市场供应量的萎缩，推动市场价格进一步上涨； 区域价值研究 项目地段优越，处于距离白云机场3分钟车程，空港经济核心商圈内，交通便捷，生活配套齐全，典型的空港物业，未来利于项目树立高端市场形象； 项目资源挖掘 在深入挖掘项目区位优势，结合片区市场分析后，项目得出以打造“新城市中央·空港生活馆”为整体项目的定位，以吸引本地和机场白领人士为主； 项目市场定位 通过详细的项目财务分析，预测出项目总投资1.3275亿元，销售收入2.0801亿（按照假设销售率），投资利润率为56.69％，项目属于行业高盈利水平项目。 投资价值评估 区域经济与房地产市场 第二部分 区域产业发展布局 区域功能规划分析 区域城市建设发展利好 区域房地产发展阶段分析 区域房地产市场总结 “两心三圈”产业布局及产业发展策略 人和镇 “两心三圈”的布局结构意在形成以临空产业为主，其它产业协调发展的格局。其中，“两心”分别为“临空区区域增长中心”和“白云新城公共副中心”。“临空区区域增长中心”以广州白云国际机场为依托，通过与花都区竞合发展，打造白云区新的增长中心。“白云新城公共副中心”，则是利用白云新城与机场联系极为便利的条件，以白云新城开发为契机，发展现代服务业集聚区，为临空经济发展注入新活力。 “三圈”即为三个圈层，依次为：临空紧邻区、临空相邻区和都市辐射区。其中第一圈层的“临空紧邻区”，主要包括人和镇北部地区和钟落潭镇西部地区，适宜发展航空配套商业办公、航空运输服务业和航空指向性强的高技术产业。第二圈层的“临空相邻区”，主要包括江高镇、太和镇中心区和钟落潭镇中东部地区，适宜发展受航空吸引的高新技术产业、高轻产品制造业和现代物流业。第三圈层的“都市辐射区”，重点是白云新城和黄金围地区，受临空和都市中心的复合带动。 人和作为空港门户镇，地理位置优越,且承载着区域综合交通枢纽和区域商务中心的地位 项目所处阶段 机场第三条跑道对物业价值通常会发生以下影响 项目价值随机场发展的不同阶段呈跳跃性增长 机场空港经济对项目价值的影响将从单一因素转向复合因素 机场第三条跑道的建设对项目的价值提升呈现三个特征（时间阶段的影响） “按照航空业不成文的标准，中转旅客达到30%以上，吞吐量超过3000万吨，就是中枢机场。” 省机场集团总裁刘子静表示，白云机场2006年实现吞吐量2685万吨，预计到2010年，白云机场新开国际航线50条，实现旅客中转率15％、货物中转率30％以上，旅客吞吐量达到4000万人次，货邮吞吐量200万吨，分别进入世界前20位和前15位；到2015年，旅客吞吐量达到6000万人次左右，货邮吞吐量达到300万吨；到2020年，实现旅客吞吐量7500万人次左右，货邮吞吐量超过400万吨，分别进入全球前15位和前10位，建设成为高度成熟的综合性航空枢纽。 广州地铁三号线的延扩从根本上改善人和的交通状况,同时为本案提供了流动的客源市场 广州空港物流园区是国家三大国际航空物流园区之一，已列入《广州现代物流发展实施纲要》。是广州市政府重点扶持和发展的三大国际性枢纽物流园区之一，在广州现代物流业发展战略规划中占有十分重要的位置。园区地