2010年上饶金通项目市场分析及产品策略.ppt

地处上饶市未来CBD中心区（上饶市政府规划主力地点）； 中心区处于新开发阶段，可利于整个区域的规划发展，周边资源环境绝佳； 但同时，中心区目前在配套上不够完善，不适居住更宜投资， 对于购房居住型的消费者仍存顾虑。 小结：目前市内客户购买力主要集中在城东及带湖版块，但中心区在区位及景观上的优势将会 逐步显现，成为下一个热点已是指日可待。 配套情况将会直接对消费者产生导向作用，在开发初期，发展潜力—未来配套—项目 产品三个方面的互动影响将会尤为重要。 少量多推，小步快跑 少量推盘，形成客户争抢，利于迅速去化；同时易产生热 销口碑，可以逐渐提升价格，利于达到利润最大化。 产品组合推量，拉大价差形成对比，达到均匀去化的目的 通过内部合理价格差，通过价格差异比较，使客户产生高 性价比感觉，以达到吸引购买目的。 人们都习惯于用价值去衡量一切， 来形成他们的选择。 当一件物品无法用价值衡量时， 也许它的价值才是最大的。 我们面对的是一个立意非凡的项目。 因而我们摒弃了 品牌价值+地段价值+配套价值+景观价值+产品价值+文化附加价值+服务价值 的传统审视观念。 标定身份 在中心片区乃至整个上饶市我们都理应获得一种建筑身份—— 新上饶帝王标杆 做大影响力 本案不单纯是房地产开发行为 也是城市发展与运营的大事件 做大本案作为城市发展事件的市场影响力 作为上饶市最具震憾力的高端建筑作品，本项目的出现将彻底颠覆了人们的对上饶房地产市场的传统认识，强调卓尔不群，时尚先锋的特有姿态； 堪称上饶未来最具革命性和影响力的代表建筑。因此，可以采用否定传统建筑的 “高标独立”姿态抢占市场，增大产品的向心力和“帝标” 气势，使本案能够迅速脱颖而出，成为市场亮点。 产品定位探索 真品，纯正的品质，道地的物品，壮阔湖景，豪宅配套，精工雕琢，难以仿造。 真品，就是独一无二! 真品——金通在造真品时代 产品定位探索 当传统住宅还在历史里辉煌， 真品的时代已然开启! 真品＝ ？ 真品，更加注重空间的利用和居者生活情感的可容性，致力于在普通豪宅的传统基础上，打造一个能够丰富平淡生活的支撑，基础生活之外，可随心支配利用，任由兴趣爱好滋长，奢华的居住空间。 产品定位探索 真品＝ “奢侈空间” ＋ 与自然环境和谐的整体 私密独立的生活空间 产品定位探索 ＋ 定位思考 来自万科的例子： 万科从不卖房子，只卖文化生活！ 说到文化，我们不得不谈到万科。 如果以产品替代了形象，将导致形象培育不足。 后续推广产品的多元化、品质高端化，都需要英伦文化的支持与包容。 而最终传递给消费者的，是他们可享有的一种独特生活魅力。 从物理属性跃升到精神属性 逐项比拼并非体现项目优势的最好方式。 把项目的综合优势提炼并放大才是引领市场，取得压倒性制胜之道。 定位思考 项目定位气质表现 上饶市区的顶级中央地段 风格独特的标志性项目 精致细节与完美配套 艺术化皇家园林 真品时代的优雅生活 贵族稀世的豪门高度 上层人仕的追求 尊崇生活的城市范本 } } 中央帝标 真品生活 整体定位 简而言之，整体定位需涵盖以下3层意思 好地段+好产品+好生活 中央地标，真品生活 项目定位： 开发策略 先期沿凤凰大道开发，易展现项目工程形象，沿横南路由南向北分期持续滚动开发，逐渐形成社区氛围。 前期主要建筑形态——高层，充分展现高端产品气势； 沿龙潭湖主要建筑形态——别墅，项目最高端产品，上饶楼王！ 推盘策略 我们认为推盘节奏应根据市场大势及市场竞争态势及客户积累量来进行针对性的制定。 因本项目不存在直接竞争对手，所以我们从市场大势的进行推售节奏分析。在现阶段房地产市场，政府新政成为左右市场最有力的风向标，因此据后市可能出现的二种情况进行了不同的推售组合。 A、新政对二三线城市影响不大，项目开售时房地产市场市场见好。 B、新政对上饶影响较大，项目开售时房地产市场不容乐观。 有效的控制工程进度来调控取得预售许可证的时间，实现既定的推售方式。 推盘策略 整体策略始终贯穿整盘推案 销售策略制定原则 A基础价格表的形成 B工程期的价格分段 C销售进度比的价格策略 D市场心理价格策略的制定 E比较价格策略的应对 F价格提升策略的制定 （在基础项目表中，多项权重因子尚未明确，仅演示过过程） “低开高走”的价格政策 期房阶段，可以利用本案的高品质和相对轻松的付款方式或较低的折扣，缓解购房者对于期房的戒备心理，吸引一部分眼光独到的客户先行介入，从而逐步聚集人气，弱化期房风险； 随着工程进度向纵