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杭州房价走势分析报告 刘 毅 2008年5月30日 楼市是否象股市一样陷入大调整？众说纷纭——乱! 楼市拐点来临与否： 王石“拐点”论与万科率先降价 任志强的“无拐论” 潘石屹从“无拐论”到“百日剧变”论 发改委:二季度房价上涨压力加大 社科院：房价仍会上涨 李嘉诚：继续看好内地楼市 一、杭州2007年房地产市场回顾 1、土地市场 2、房产市场 成交创纪录；“天价”土地频现，市场争夺异常激烈 土地市场 　2007年杭州主城区（不含萧山、余杭）出让土地列表 568 5946 79 累计 86.5 1085 29 非住宅 478.9 4860 50 住宅(含商住两用) 金额(亿元) 面积(亩) 宗数 07年出让地块 成交创纪录；“天价”土地频现，市场争夺异常激烈 土地市场 955 568 5946 79 2007 555 202 3642 65 2006 670 150 2239 61 2005 亩均价格 金额 (亿元) 面积(亩) 宗数 成交年份 2005～2007年杭城主城区（不含萧山、余杭）土地出让成交情况 房产市场 　2005-2007年杭州主城区房地产销售情况一览表 房产市场 2005-2007年杭州销售成交均价一览表 三、1-5月杭州土地产市场情况 浙江美好投资有限公司 12300 4920 商业用地(含健身中心和儿童游乐场) 4464 拱墅区(规划拱宸桥东部地区B-11地块) 杭政储出[2007]63号 兴贵投资有限公司 307315 5046 住宅(设配套公建)用地\商业办公用地 147434\26200\19891 滨江区，东至西兴路，南至新开建设河，西至江陵路，北至闻涛路 杭政储出[2007]75号 海墅投资管理(杭州)有限公司 158600 5630 住宅(设配套公建)用地\商业用地 63155\24760 滨江区，东至信诚路，南至滨盛路，西至规划道路，北至闻涛路 杭政储出[2007]76号 杭州华鸿房地产开发有限公司 45300 5550 住宅(设配套公建)用地 37098 江干区(规划江干科技园北区块R21-3地块)有限公司 杭政储出[2007]80号 浙江省华浙实业开发有限责任公司 63000 5749 住宅(设配套公建)用地 49812 江干区(规划江干科技园北区块R21-4地块)， 杭政储出[2007]81号 杭州蒋村新区建设有限公司 59769 4022 商业金融业用地 74301 西湖区(规划蒋村五号路地块) 杭政储出[2007]82号 杭州力达房地产开发有限公司 67160 5500 办公、商业金融业用地 15259 江干区（规划钱江新城单元B-06-1地块） 杭政储出[2007]83号 杭州市运河综合保护开发建设集团有限公司 74720 9000-10233 商业办公住宅兼容用地 23547 江干区(下菩萨地块) 杭政储出[2007]84号 浙江名城房地产 38000 4671 住宅(设配套公建)用地 29586 杭州经济技术开发区(规划下沙单元R21-D-18地块) 杭政储出[2008]5号 浙江汇华房地产 43500 14118 商业金融、住宅用地 5602 江干区(农大西侧地块) 杭政储出[2008]6号 绿城、浙信房产 105800 8260 住宅用地\商业金融 41548\221424 西湖区(规划蒋村B-14、16地块) 杭政储出[2008]7号 竞得人 总成交价 （万元） 楼面地价 （元/㎡） 土地用途 出让面积（M2） 土地坐落 名称 2007年、2008年一季度，杭城土地出让成交对比表 四、杭州5月人居展情况 四、杭州5月人居展情况 五、房价涨跌根源探究 找到原因，才能正确判断 房价为什么涨？ 土地为稀缺的不可再生资源？ 杭州有西湖，适合人居？ 杭州的房子品质高？ 浙江民营企业发达、需求旺盛？ 房价是被狠心的开发商定高的？ 房价是被贪心的炒房者炒高的？ 房价为什么跌？ 日本：价格严重高估。 海南：缺乏产业支撑和稳定的人口。 广州：供应过剩，香港影响。 深圳：2006-2007年上涨太快，投机过度。 美国：信用扩张无度 房价为什么稳？（德国的经验） 供求平衡是稳定房价的硬道理 住房金融模式和房贷固定利率机制 发达的房屋租赁市场 政府不敢抬高地价和房价 回归经济学基本原理： 归根结底，价格涨跌以成本为基础，主要取决于供求关系。 杭州房地产市场的主要特征 土地非饱和供应 保守、被动式城市发展 土地、房产供应短缺 自身及外来投资旺盛 价格连续10年上涨 中高端物业空置率较高 最终消费者购房压力大，值得警惕 六、房地产供求关系 房产供应：受制土地、资金、开发能力 土地是根本：没有原材