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中国房地产金融·2006 ·第3 期 欧洲房地产投资信托的发展及未来展望 1 2 □ 何正荣 ，张 红 中图分类号：F832.45 移植借鉴，形成各自具有本国特色的REITs，REITs 文章编号：1006-7388(2006)03-0040-04 的影响也在世界范围内不断扩大。 文献标识码：A 1969年，荷兰率先采纳REITs作为本国的一种税 摘要:随着我国房地产宏观调控政策作用的不断 收制度。自此之后，其他欧盟成员国纷纷效仿，奠定 显现，房地产开发企业将面临不断严格的融资条件和 了REITs在欧盟资本市场上的优势地位。欧盟各成员 紧迫的资金链压力。同时，我国的民间资本也急切寻 国及欧盟立法者关于REITs的制度设计，从各个不同 找股票、基金、债券之外的稳定且高收益水平的投资 方面印证了REITs在不同法律环境、不同市场环境的 渠道。在这样的背景下，REITs作为可使广大中小投资 国家内均具有较强的生命力，因此充分对其进行研 者投资房地产并分享稳定收益的方式，成为我国房地 究，对我国的REITs制度建立具有重要的借鉴意义。 产金融工具创新的重要方向。全面总结分析了欧洲各 2 欧洲各国REITs的现状特征 国REITs的发展历程、现状和未来趋势，并提出我国 2.1荷兰的BI制度 发展房地产投资信托的借鉴内容。 1969年，荷兰确立了类似于REITs的“BI”（fiscale 关键词：欧洲；REITs beleggingsinstelling）制度，从而成为欧洲最早采纳 REITs的国家。在荷兰，BI是一个纯粹的税收机制。 1 引言 为了得到过境税的优惠对待 （ 房地产投资信托最早源自美国，1960年美国国会 benefits），BI必须符合荷兰中央银行提出的一系列要 通过《房地产投资信托法案》并以此为依据对《国内 求，具体包括最低股份资本数额、公司设立地点等方 税收法则》等相关法律进行了一系列系统调整，从制 面。而依据BI的组织结构是否为上市公司这一标准， 度设计上确立了REITs的法律地位。之后，由于 不同类型的BI还分别适用于不同的法律限制。属于上 REITs在市场中所表现出来的高流动性、风险规避 市公司形态的BI，其受益凭证必须在荷兰规定的股票 性、高收益性，因此在20世纪后半叶的美国得到了快 交易所交易，作为股东的荷兰公司直接或间接持有的 速发展。同时，由于采用信托制度作为REITs的基本 股份总额最多不得超过上市BI总份额的45％；单个 原理，使得其具有极强的可移植性，纷纷被欧洲各国 投资者持有的上市BI的股份不得超过其总额的25％。 收稿日期：2005-12-01 作者工作单位：1.华润置地有限公司，北京；2.清华大学建设管理系，北京 作者简介：1.对外经济贸易大学法学院博士研究生，华润置地有限公司执行董事，中国法学会国际经济法学研究会常务理 事；2.副教授，经济学博士。 40 中国房地产金融·海 外 视 点 而对于非上市公司组织形态的BI，公司股东（本国或 须将其企业所在地设在比利时本土，且得到比利时银 外国）持有股份比例最高不得超过总额的25％。 行和金融委员会 （ 投资收益方面，荷兰法律对BI并没有设定严格限 Commission）的认可，同时SICAFI的受益凭证也必 制，只要是来自投资活动的收益，均可用于分配。在 须在比利时证券交易所上市流通。除此之外，法律对 收益分配标准上，如果应纳税收益在公司的财政年度 SICAFI的最低股本数额也做出了下限规定，即成立 最后八个月内进行分配，BI在公司层面上就可免缴企 一个SICAFI最少要有125万欧元的股份资本，并且 业税。在投资规制上，BI可以投资于任何形式的被动 至少全部股份的30％要向公众发行。在SICAFI登记