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新城-南都 价格策略 常州概述 武进市场 基地分析 发展策略 费用比例 价格策略 常州概述 武进市场 基地分析 发展策略 费用比例 价格策略 常州概述 武进市场 基地分析 发展策略 费用比例 空中花园 价格策略 常州概述 武进市场 基地分析 发展策略 费用比例 · 本项目的产品组合策略 高端产品：HI-HOUSE空中别墅+联排别墅，大户型，主要针对区域私营业主与政府高收入公务员，以及部分市区改善居住客户。 中高端产品：电梯花园洋房，130平米左右主力户型，主要针对区域普通客户和部分中等收入公务员。 中端产品：盒式花园住宅，85—130平米中等户型。主要针对大学城教师和区域年轻群体。 价格策略 常州概述 武进市场 基地分析 发展策略 费用比例 · 电梯花园洋房 花园洋房与高层产品的结合，2—5楼层层退，倒数三层层层退。 价格策略 常州概述 武进市场 基地分析 发展策略 费用比例 　 　 　 　 1、物业类型以小高层、高层为主 2、大多为混合社区，别墅和高层混合建设 3、整体建筑风格多为现代简约风格，同质化严重 4、户型普遍偏大，140左右的大户型成为供应主流 · 区域产品特征分析 价格策略 常州概述 武进市场 基地分析 发展策略 费用比例 · 区域竞争分析 从2005年上半年数据来看，常州市国有土地交易中，湖塘区域的土地交易量较大，为314145.3平方米，占土地总交易面积的32%，其次为市中心区域，土地交易量为202596平方米，占土地总交易面积的20%。 结合前几年的土地交易情况，湖塘板块住宅市场在2004年开始大规模启动以来，已经蓄积了大量待开发土地，未来供应放量将在今年持续增加，而区域市场受购买力影响（区域居民约30万，总辐射人口不足40万），未来竞争将十分激烈。 价格策略 常州概述 武进市场 基地分析 发展策略 费用比例 · 项目所在地块周边项目分析 常 武 路 长 虹 路 金都名园 花 园 路 武进区政府 延 政 路 民 宅 项目所在地块 新城南都 南田公园 南甸园 阳湖 名城 新城地块 原居民 住宅 价格策略 常州概述 武进市场 基地分析 发展策略 费用比例 1、新城南都-----------80万方 2、阳湖名城---------- 35万方 3、南甸园------------ 20万方 4、金都名园---------- 20万方 5、新城地块---------- 22万方 6、本地块-------------90万方 累计武进区政府附近有250万方的市场供应，即使减掉已经销售的面积，剩余推量仍有200万方左右，而且今年下半年基本都有推量，若计算上地块附近的中天名园、随园及部分大学城附近项目，区域未来竞争将非常激烈。 周边个案体量 价格策略 常州概述 武进市场 基地分析 发展策略 费用比例 · 区域规划 武进定位于“现代科教区、高新技术积聚区和生态居住区”， 就武进整体规划而言，武进定位在“以中心城区为核心，重点镇为网络，高新技术为先导，新型工业为主体，科技文化为支撑，都市农业为优势，生态旅游为亮点的园林式、现代化新城区”。 价格策略 常州概述 武进市场 基地分析 发展策略 费用比例 基地分析与核心问题 Chapter 3 · 基地分析 · SWOT分析 · 项目发展核心问题 价格策略 常州概述 武进市场 基地分析 发展策略 费用比例 基地分析 · 项目指标 项目总占地面积约864亩,其中商住综合用地约550亩,133亩为城市绿化用地,180亩为体育馆和酒店用地。 商住部分容积率不大于2.5。商住实际可建面积不超过91万平米。 价格策略 常州概述 武进市场 基地分析 发展策略 费用比例 北至延政路 南至规划道路，邻近滆湖路 东至花园路,双向六车道 西面至武宜中路,双向六车道 · 地块四至 除南面规划道路在建外，项目周边其他道路均已建成，道路状况良好。 价格策略 常州概述 武进市场 基地分析 发展策略 费用比例 项目处于武进区政府对面，周边环境优美，有政府大型市民广场绿地、清华大学附属医院、常州大学城、曲棍球基地、淹城博物馆、南田公园等，地块综合资源优势明显，在区域内无出其右。 · 周边状况 价格策略 常州概述 武进市场 基地分析 发展策略 费用比例 项目周边公共交通较为便利，沿武宜路、滆湖路有多路公交汽车经过。 · 公共交通 价格策略 常州概述 武进市场 基地分析 发展策略 费用比例 · 周边规划 项目处于武进区核心区域，南面为医疗中心和体育中心，中间为文化中心，北面为行政中心，各种城市公共资源得天