上海名泉项目调研报告提纲（珠江恒.docVIP

上海楼市调研 前言 工作目标报告摘要 报告摘要 1.2.1 基本数据 1.2.2 项目调研结论 一．区位研究的结论 二．市场研究的结论 三．开发条件分析 区域总体分析 2.1 城市社会经济现状概述及发展预期 2.1.1 城市交通网络分布情况及特点分析 城市大交通网络 区域交通网络 综述 （附图）A2-1 上海市骨架路网示意 （附图）A2-2 本案所在区主体路网示意图 2.1.2 城市主要就业中心分布情况及发展前景 市级就业中心 （附图）A2-3 市级就业中心分布图 表2-1 市级就业中心基本情况 区级就业中心 本案附近就业中心分布 （附图）A2-4 区级就业中心分布图 2.1.3 城市主要商圈分布情况及区域商业发展状况 市级商圈 表2-2 97年上海各区社会消费品零售额统计表 副市级商圈 （附图）A2-5 本案与附近就业中心关系示意图 （附图）A2-6 市级商业圈分布图 （附图）A2-7 副市级以上商圈分布图 区级商圈 城市区域商业发展状况 表2-3 97年上海市社会消费品零售额增长情况 2.1.4 城市人口分布情况 人口分布 （附图）A2-8 区级商圈分布图 表2-4 上海市人口分布 二．人口流向 2.1.5. 综述 2.2 浦东有效关注区与徐闵长三角敏感区 2.2.1 两个区域的界定 一．徐闵长三角敏感区 浦东有效关注区 两区的城市区位 （附图）A2-9 徐闵长三角敏感区 （附图）A2-10浦东有效关注区 2.2.2 两区的现状比较 一．徐闵长三角敏感区 二．浦东有效关注区 （附图）A2-11 徐闵长三角敏感区明星楼盘分布图 表2-5 97年浦东，闵行两区社会消费品零售额比较 2.2.3 未来几年两区的发展前景 徐闵长三角敏感区 表2-6 97 年各区合同外资金额统计 浦东有效关注区 （附图） 徐闵行三角敏感区未来交通规划示意图 2.2.4 综述 2.3 综合评述 2.3.1 徐闵长三角敏感区的区域地位 2.3.2 浦东有效关注区的区域地位 2.3.3 徐闵长三角敏感区与浦东有效关注区的竞争态势 （附图：A3-1本案周边生活配套设施图） 3. 按开发进度分阶段完善各项配套设施 邻近区域商业中心 虹桥镇 红松路一带 徐家汇 其它 邻近区域就业中心 虹桥经济技术开发区 漕河泾新兴技术开发区 徐家汇中心区 3.2.2交通环境分析 交通路网完善程度的影响 公共交通路线设置合理程度的影响 周边公交现状 完善公交接驳的建议 3.2.3 其它影响因素 环境污染 河道改造 3.3 综合评价 4．市场研究 4.1 近年上海房地产市场发展的特点与趋势 4.1.1 上海经济发展及政策措施对房地产行业的影响 上海经济发展在全国的龙头地位及一直以来平稳向上的良好发展态势，吸引了众多房地产市场投资者 图4-1 98年，99年上半年五大城市GDP完成情况 图4-2 上海市历年GDP值 表4-1 房地产业及其他主要行业对GDP增长贡献率 表4-2 1998年房地产开发投资与其他主要行业投资总量比较 二．基础设施建设的完善使房地产市场的投资环境不断优化 图4-3 88-97年上海城市基础设施建设投资 表4-3 95-97年上海部分交通道路在建项目及建设成果一览 三．国家行业政策的积极推行和地方针对性措施的陆续出台，一方面有效控制供应市场总量的增加，另一方面激发潜在需求，双管齐下，加快市场向供求均衡发展 表4-4 上海近期颁布的部分地方性房地产政策与法规 消费是今后三年政府引导居民消费的主要方向 表4-5 93-97年上海城市居民人均消费支出构成 4.1.2 市场供应特点及趋势 受政策和市场的双重制约，土地一级市场供应明显收缩，这将有利于抑制后一，两年的供应总量，加快房地产市场向供求均衡发展 图4-4 近年上海土地使用权出让情况 图4-5 上海96-98年完成土地开发量 房地产开发投资连续两年下降，虽对加大投资力度，扩大内需不利，但为正在积极盘消化的本地市场提供较大的调整空间 图4-6 96-98年上海房地产开发投资额 商品房供大于求的状况呈缓和迹象，空置面积增速放缓，但供求失衡仍未能短期内有明显改观 表4-6 96-98年上海市商品房供应，成交量对比 商品房供求区域性差异明显，西南，北区，浦东等区域为近年市场供求热点 表4-7 上海近期各分区内销商品房预售，销售量排名 4.1.3 市场需求特征 解决住房问题，改善居住环境仍为上海市民主要的购房目的 图4-7 有购房意向家庭对现有居住情况不满意原因 二．年轻家庭成为住宅消费的主力军 图4-8有购房意向家庭平均年龄