【毕业论文】海昌加勒比花园洋房营销策略分析.docxVIP

【标题】海昌加勒比花园洋房营销策略分析 【作者】郑 世 凤 【关键词】房地产??花园洋房??营销环境??营销策略 【指导老师】朱 挢 【专业】市场营销 【正文】随着经济的发展，人们生活水平的提高,近年来“花园洋房”这一住宅产品,越来越受到开发商和老百姓的青睐。花园洋房起源于19世纪中叶的上海、福建等沿海地区,是中西合璧的产物. 2002年,国内著名品牌房产公司万科提出了“情景花园洋房”的概念,并申请了发明专利(专利号:5)○1?.重庆最早出现的花园洋房是在水一方和水天花园。花园洋房在重庆的大量兴起是在2004年，这一年各花园洋房项目相继开发，风格各异，很好的满足了消费者的需求。花园洋房独特的风格和高品质的特点，越来越受到追求高品质生活人群的喜爱。具有良好的发展空间的花园洋房比一般高层商品房更有品质，又比别墅成本低，就成了城市主流阶层追求品质生活的最佳选择。这就造就了花园洋房在重庆市场上的兴盛。一、重庆房地产市场现状（一）重庆房地产市场现状?作为西部地区唯一的一个直辖市，重庆经济的发展为房地产市场的发展提供了广阔的市场，许多房地产公司纷纷进入重庆市场，通过各种战略抢占重庆市场。重庆市住宅房地产市场近年一直保持持续、稳定的发展势头，逐步成为支撑全市国民经济发展的重要力量。目前重庆正处于大力发展阶段，居民消费能力不断提高，政府加大了改善民生的投入，这对商品产市场的发展起了一定作用。2009年，全年共销售商品房2435.68万平方米，同比大幅增长94.51%，销售金额达1049.69亿元，同比增长109.68%，销售面积和销售金额双双创下年度最高记录○2。根据中国指数研究院西南分院数据显示，2010年2月，重庆主城区商品房共成交了12127套，成交面积111．75万平方米，同比下降31．58％，环比下降30．90％。从成交情况来看，超六成商品房的成交集中在南岸、沙坪坝、九龙坡三区。虽然成交量有所下降，但成交价格却大幅上升。2月，重庆主城区商品房建筑面积成交均价为5435元／平方米，同比增长48．2％，环比增长12．23％。其中，北部新区、江北区、渝中区、高新区四个区域的商品房建筑面积成交均价超过6000元／平方米○3。?从这些数据中，不难看出，重庆房地产行业近年来持续、稳定的发展态势，重庆的房地产行业必定欣欣向荣。重庆商品房品质追求越来越高，高品质楼盘越来越多。风格独特，北美、欧洲、地中海等风格吸引了无数的消费者。（二）重庆南岸区房地产市场现状南岸区是主城区重要的组成部分，是重庆市的会展中心。南岸区经济、文化、教育越来越成型。南岸区的南坪商圈和南滨路尤为吸引人，围绕在南坪商圈和南滨路的商品房和商铺越来越多。吃在南岸、住在南岸、旅游在南岸成为指导南岸区发展的动力。入驻南岸区的开发商，有许多都是国际和全国知名的地产开发商，如香港的和记黄埔、中海、大连万达、龙湖、融侨、鲁能、阳光100、隆鑫、渝能、东海、富力等，在南岸均有一个或多个项目。喜来登国际大酒店、凯宾斯基大酒店、希尔顿休闲度假中心和李嘉诚先生的珊瑚水岸，都建在南岸区，这就表明南岸区已经成为了地产开发商投资的集中地。南岸区经济的发展吸引了这些知名的地产开发商，为南岸区经济的发展做出了贡献。?从图中可以看出，南岸区、渝北区、江北区和北部新区分别是成交面积最多的地区，其中南岸区的商品房成交量在主城区中排在首位，为465.56万平方米，占总量的19.11%。总的来说，在南岸区，房地产业的如日中天同时带动着南岸区的快速发展○4。（三）重庆花园洋房市场现状随着人们生活水平的提高，人们对居住的要求也不仅限于有房子住，越来越多的人开始追求更有品质的生活。而花园洋房产品经过多年的发展，已经成为适合重庆市场需求的潮流产品。据了解，一套100平方米上下的花园洋房，总价基本上都控制在70万元以内。代表着重庆房地产行业中高品质住宅产品的花园洋房，从水天花园、竟地?溯源居，到金科?10年城、同创高原、龙湖?郦江、武夷滨江、同天?依云郡、同景国际城?花溪、金科阳光小镇、融汇半岛、隆鑫?花漾湖、、富力城?、广厦城?洛卡庄园、壹江城、爱加西西里、海昌加勒比等的不断热销。目前重庆市场上在售花园洋房总体为652292平方米,其中渝北占有率仍为最大，所占比重达58%,南岸区次之占有20%?。另外，江北区占有6%，高新区占有5%，沙坪坝区占有3%。强大的市场需求，使花园洋房成了开发商占领市场、赚取利益的产品。二、海昌加勒比花园洋房STP分析菲利普．科特勒在《营销管理一分析、计划和控制》书中阐述了市场细分化，目标市场选择和产品定位理论。STP营销包括三个步骤，即细分市场(Segmenting)、选择目标市场(Targeting)和产品定位(Positioning)，也叫做目标市场营销。海昌加勒比位于重庆南