1章房地产估价概述.pptVIP

三、房地产实物、权益和区位的含义 （1）房地产实物：房地产实物是指房地产中看得见、摸得着的部分 。 分为有形的实体、该实体的质量以及该实体组合完成的功能等方面。 （2）房地产权益 房地产权益 ：房地产权益是指房地产中无形的、不可触摸的部分，是基于房地产实物而衍生出来的权利（rights）、利益（interests）和收益（benefits）。 （3）房地产区位 房地产区位:（location）是指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系，包括位置、交通、周围环境和景观、外部配套设施等方面。 房地产区位状况描述 （1）坐落 例如，估价对象位于××市××区××路（大街、大道）××号，其位置见位置图。 （2）方位 说明估价对象在某个较大区域（如所在城市）中的方向和位置。 （3）距离 说明估价对象与重要场所的远近。 （4）朝向 说明估价对象建筑物的正门或房间的窗户等正对着的方向。 （5）楼层 当估价对象为某幢房屋中的某层、某套时，说明其所在的楼层。 阅读房地产业在国民经济中的地位 　房地产业是国民经济的重要组成部分,在一个国家和地区国民经济中，房地产业有着重要的地位和作用。它既是国民经济的基础产业和先导产业，在一定时空条件下，房地产业是国民经济的支柱产业。2009年，全球房地产投资额为3650亿美元，中国的数额为1562亿美元，与上年相比增幅超过—倍，约占全球的四成。 房地产业在国民经济中的地位 图表： 房地产投资占固定资产投资的比重 近年房地产投资额 年度 2006 2007 2008 2009 2010 投资额 （亿元）） 15,909 19,423 25,289 31,203 36,232 房地产评估业现状及存在的问题 　房地产估价业在我国是一个新兴的行业,无论是理论还是实际操作都不成熟。(到现在只有十多年的历史) 　目前我国房地产估价行业还不完全适应房地产市场快速发展的需要,还存在一些不容忽视的问题。 现状:房地产投资激增 中国房地产行业在2002－2004三年间实现了高速发展和规模化扩张。房地产开发投资额从2002年的7736.42亿元增至2004年的13158.25亿元，增幅高达70.08%商品房施工面积从2002年的9.28亿平方米增至2004年的14.05亿平方米，增幅达51.42%; 2007年全国共完成房地产开发投资额25280亿元，增长30%，增速上升7.4个百分点，高于其他行业的投资增速；占城镇总投资比重高达21.5%。2008年全国房地产投资达3.06万亿元，同比增长20.9%，其中商品住宅投资2.2万亿元，同比增长22.6%。 评估存在的问题 ⑴条块分割严重，收费标准与评估规程各异 ⑵评估机构“小马拉大车” ⑶中介机构之间恶性竞争 ⑷有争议的评估结果得不到及时、公正、合理的处理 ⑸ 中介机构不按核准的资质和范围执业 ⑹专业估价人员数量不足,专业水平有待进一步提高 　　　　 阅读 房地产市场 房地产市场是个什么样的市场? 一段时间来，房地产业和房地产市场发展成为了人们普遍关注的热点。但在相当多的讨论中，好像住房问题和房地产市场的问题、市场和政策的问题、风险和“泡沫”的问题总是被有意或无意地混淆在了一块儿。究竟什么是房地产市场 ? 房地产市场 完整的房地产市场包括地产市场和房产市场两个部分。房产市场又可分为交易新房的一级市场，交易旧房的二级市场，交易使用权、居住权或经营权的租赁市场。按照交易对象的用途分，可分为住宅市场、商用房市场、工业用房市场等专业市场。按照与交易过程的结合关系分，还可进一步延伸出房地产金融市场、保险市场、中介服务市场等。  （一）房地产市场中的矛盾 首先，是大部分城市居民进入住房条件迅速改善期，而少部分人无力改善。 目前并非仅仅是富人在改善住房条件。一个明显的趋势是，中等收入阶层以上的社会群体、机关事业单位职工在房改之后进入了一个依靠市场改善住房条件的加速期。近期调研报告显示，年收入4万－10万元之间的家庭占市场购房者已成为推动房价上涨的主要需求群体。 （一）房地产市场中的矛盾 特别值得提出的是，这部分群体的购房动机中，投资正在取代自用成为主要动机。近年来，城镇居民人均住房面积的不断提高，主要是由这部分人群的住房条件改善推动的。但一个不可忽视的事实是，城镇人均住房面积的快速增长掩盖了另一部分低收入群体住房条件改善陷于停滞的状况。一部分人改善加速而另一部分人改善无望。我国房地产市场上“购销两旺”的现实和日益强烈的“价格过高”呼声之间矛盾由此而生。