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房地产评估 总复习 土地使用权用权评估的方法 一、市场法 基准地价系数修正法 某评估机构用市场法对一栋大楼进行评估,选择了三个参照物,其交易价格分别为110万元,125万元和132万元,经综合考虑交易情况、交易日期、区域因素及个别因素后计算的三个参照物的修正系数分别为1.08、1.03、0.98，则该大楼的评估值最接近于——万元。 某一待估宗地剩余使用年限为25年,土地还原率为10%,所选的参照物剩余使用年限为20年,则土地使用年限修正系数_ 表中所给都是参照物与待估宗地相比较,经待估宗地为基准确定的数值,容积率每增加0.1,宗地地价比容积率为1.5时增加速度3%,该城市从2000年到2004年每年地价上升1%,试根据上述条件评估待估宗地在2004年1月的价格 有一待估宗地，剩余使用年限为45年，土地还原利率为7%，现收集到ABC三个宗地交易实例，具体情况如下表； 表中百分比指标为参照物与待估宗地相比增减变动幅度,据调查,该市此类用地容积率每增加0.1,宗地单位地价比容积率为1时的地价增加5%要求;1)计算参照物和待估宗地的容积率与地价相关系数2)计算参昭物修正系数:交易情况、交易时间、区域因素、个别因素及容积率修正系数3）计算参照物修正后地价 有一待估宗地A,与待估宗地条件类似的宗地为甲,有关对比资料如下表所示; 经评估人员估算，该宿舍楼尚可使用30年，对宿舍楼的局部装修，改造需15万元，根据资料，评估该宿舍楼的价值 某职工宿舍，1999年10月竣工，6层砖混结构，层高2.7M,建筑面积5669.04M2,基础为钢筋混凝土条形基础,内外承重墙为240砖墙,内隔墙为120砖墙,2005.1.1对该宿舍楼进行评估,采用市场比较法,收集到最近成交的类似交易实例有:A花园小区、B商品住宅区、C小区，基本资料如下： 某一土地使用权出让年限为30年,资本化率为10%,预期未来每年的纯收益为10万元,该土地使用权的评估值最接近于_元 二、收益法 A P = r 某公司于2000.11以有偿方式取得A地块50年使用权,并于2001.11有在此地上建成建筑物B,当时造价为1200元/㎡,其经济耐用年限为50年,目前该类建筑重置价格为1500元/㎡,残值率为10%,A地块面积450M2,建筑面积为400㎡,目前该建筑全部出租,每月实收租金为10000元.据调查,当地同类建筑出租租金一般为每月30元/㎡,土地及房地还原利率分别为5%和6%,每年需要支付的土地使用税及房产税为20元/建筑平方为,需支付的年管理费为同类建筑物年租金的4%,年维修费为重置价的2%,年保险费为重置价的0.2% 试根据以上资料计算A地块在2004年11月的土地使用权价格. 四、假设开发法 地价= 楼价-建筑费-专业费用-利息-利润 -税费-租售费用 建筑物评估的方法—成本法 评估值= （一）重置成本的估算方法 （1）预决算调整法 （2）重编预算法 （3）价格指数调整法： (二)实体性贬值率及成新率的估算 (1)使用年限法 (2)打分法 成新率= G S B 待估钢筋混凝土结构建筑物账面原值为500万元,竣工于2000年底,耐用年限60年,2006年底对该建筑物进行评估.假定2000年的价格指数为100%,从2001到2006年的价格指数每年环比上升增长的幅度分别为1.7%、0.7%、-1.2%、0.8%、1.2%、0.5%,经评估人员现场勘察打分，结构装修及设备三部分的得分分别为90、80和80，其修正系数分别为0.8、0.1和0.1 要求:1)估算该建筑物的重置成本; 2)采用年限法和打分法估算成新率,权重分别为50%和50% 3)估算该建筑物2006年底的价格 建筑物的评估方法—残余估价法 B= 例:某房地产 为一幢5层砖混结构住宅,土地面积500M2,房屋建筑面积1200M2,其他相关资料如下: 1)土地还原利率为9%,建筑物还原利率为10%; 2)该房地产目前正处于最佳使用状态,尚可使用40年; 3)该房屋供出租用,月租金36000元; 4)经统计,该房屋的空闲率为10%; 5)年经常费用支出,房地产税为5000元,管理费用为20000元,修缮费为建筑物现时价格的2%,保险费用为3600元, 6)根据成本逼近法计算出的土地单价为3900元/M2 根据资料,用建筑物残余估价法评估该住宅建筑物价格 * * 待估土地 评估值 ＝ 比较案例 土地价格 × 正常交易情况 比较案例交易情况 × 待估土地区域因素值 比较案例区域因素值 × 待估土地