博思堂2011年9月19日苏州丹华君都项目全程营销提案.ppt

总部商务圈核心，终极湖景资源 区间首席、地标等传统标签 成就越大，圈子越小 的入围心态 产品 客户 市场 核心价值定位 财智界·环湖岛·一席之地 影响的源 界限的岸 slogan 本案价值体系——让影响力层层进化 生活影响力 城市影响力 自然影响力 智汇影响力 251%得湖率（金鸡湖7.2平方公里/独墅湖11.5平方公里。 湖面方米/房子:74500平米总建面积.得湖率251%） 自然影响力 白鹭生态公园 生活影响力 CEO酒店式服务 顶级奢华精装标准 27洞高尔夫俱乐部 独墅湖基督教堂 独墅湖体育公园 智汇影响力 全智能优居网络系统 国际化学术氛围 研究生图书馆 城市影响力 月亮湾总部商务中心 同城化畅达交通网 轻轨三号线 命名 蛟龙抬头之地 珑台 ————命名———— 备选案名 入市占位 形象演绎 产品解读 入市占位 形象演绎 产品解读 让影响力 层层进化 H/L 入市 占位 入市 占位 入市占位 形象演绎 产品解读 影响的源 界限的岸 主题H/L 形象 演绎 形象 演绎 形象 演绎 标题H/L： 不得不承认 梦也会偏心 内文B/C： 睡梦，可以是一段时间， 也可以是一段旅程。 只看你，让自己在哪里靠岸。 反正湖边，从来都是宛如初见。 珑台——财智界，环湖岛，一席之地。 让影响力，层层进化 形象 演绎 形象 演绎 标题H/L： 是的 一开始就有了高低 内文B/C： 人人生而平等， 一个美妙的梦想。 抬头为何就有不同的天空？ 或许要先问，我们该选择站在哪里？ 珑台——财智界，环湖岛，一席之地。 让影响力，层层进化 形象 演绎 形象 演绎 当然 人生总有黑白 生命是个色盘， 每个人都挥洒着自己的色系。 而真正有意思的事情， 是让晦暗自此低头。 珑台——财智界，环湖岛，一席之地。 让影响力，层层进化 商家企业客户资源 博思堂资源导入 项目推售策略 销售策略 招商先行：以品牌商家、高端酒店管理公司的进驻为公寓塑造价值； 公寓先售：前期以公寓的销售为商业提供充足的人气。 主张一:招商先行，品牌酒店、品牌商家，优先进驻，借力打力。 主张二:首批销售，早蓄客，充分造势，保障首期的成功性。 主张三:后期商铺公寓联联动优惠，实现共赢，对已购公寓或客户再购商铺机遇一定幅度的优惠，商住联动，深挖老客户资源。 主张四:优惠累积，逐步套牢客户，通过“优惠累积”的方式，套牢客户，控制客户的忠诚度。 推案节奏 一期蓄水期 2012.10-2012.7 2012.10 一期开盘 2012.11-2012.12 一期热销 2013.1-2013.6 后期持续销售 形象导入期 卖点传播期 开盘引爆 2013.7-2013.10 2012.8-2012.6 后期产品上市，持续销售期 推案顺序 首批推案 三批推案 四批推案 首批推案 计划分4批推盘，按照“先公寓、后住宅、再商业”的原则，建议本案先拿出小体量的公寓试水市场，确保销售火爆；之后适时推出精品住宅，既能利用前期客户对产品的追捧拉升价格，也为后期优质商业价格的拔高奠定基础。 首次推盘： 小面积公寓产品+右边塔楼低区公寓 二批推盘： 右边塔楼中高区公寓+左边塔楼低区公寓 三批推盘：左边塔楼中区公寓+高区住宅+右边塔楼高区住宅+部分商业 四批推盘：1-4主力商业+俱乐部商业、公寓 首批推案 二批推案 二批推案 三批推案 三批推案 四批推案 三批推案 低开高走，销售过程中阶段性上浮； 通过前期项目整体形象高调面世，拉升客户价格预期，采用少量低开的方式 达到客户哄抢的局面，确保项目首期开盘成功； 开盘强销期： 维持现状 销售完成50%： 价格上调10% 销售完成80%： 价格上调5% 销售完成90%： 通过优惠促销，价格暗降 说明：以上价格具体调整幅度及时机，将依据需求客户量和产品存量来定； 价格策略 媒体策略 主流媒体： 户外、电梯 辅助媒体： 网络、杂志、短信、定向路演及定投 媒体预算 根据商业项目常规操盘经验，商业项目营销推广费用在总销的1.5-2%，本案营销推广费用建议为总销的1.5%，按照总体均价25000元/平米粗略估计，项目总价值约为18.9亿，故本案总体广告预算约为2800万。 其中，建议户外广告占30%，约840万 其中，建议网络、短信、直邮、杂志、电梯等广告占20%，约560万 其中，建议活动投入占30%，约840万 其中，建议销售单页、海报等销售物料投入占10%，约280万 其中，建议预留10%作为弹性费用，约280万。 　 比较物业1 比较物业2 比较物业3 名称 喜月阁 乐嘉大厦 双湖湾 相似性 项目周边项目 项目周边项目 项目周边项目 楼层修正