房地产经营的其他类型.ppt

学习目标： 1．掌握房地产中介服务的概念、特点。 2．了解房地产中介服务机构的设立、组织形式与类型。 3．掌握房地产经纪服务的概念、类型。 4．理解房地产经纪机构的设立和经营模式、房地产经纪人员管理。 5．了解房地产经纪信息管理、房地产经纪收费。 6．掌握房地产咨询服务的概念、特点、业务范围和服务方式。 7．了解房地产咨询业务的工作程序和步骤、房地产咨询收费。 8．掌握房地产估价服务的概念、房地产估价的基本方法。 9．理解房地产估价机构的设立与管理。 10．了解房地产估价业务的操作程序、房地产估价服务收费。 11．理解房地产金融的概念、特征。 12．了解房地产金融机构、房地产金融业务的种类。 13．掌握物业管理服务的概念、特征和基本内容。 14．理解物业管理企业的资质管理、物业管理服务收费。 第一节房地产中介服务 一、房地产中介服务的概念 目前我国的房地产中介服务有广义和狭义之分。狭义的房地产中介服务是《城市房地产管理法》中所称的房地产中介服务，仅包括房地产经纪、房地产估价和房地产咨询三种经营活动。广义的房地产中介服务是指涵盖房地产商品的生产、流通、消费各个环节，包括房地产投资、土地开发、项目建设、租售、售后服务等环节中所涉及的各项服务经营活动的总和。 综合来讲，房地产中介服务是指房地产中介企业在房地产投资、土地开发、项目建设、租售、售后服务等环节中向委托人提供的房地产经纪、房地产咨询、房地产估价、房地产金融、物业管理等各项服务经营活动。 从目前我国房地产市场运作情况看，可以根据房地产中介服务经营活动的内容不同，将房地产中介服务分为房地产经纪服务、房地产咨询服务、房地产估价服务、房地产金融服务和物业管理服务五种类型。 二、房地产中介服务的特点 房地产中介服务主要有以下特点： （一）房地产中介服务是委托服务 房地产中介企业提供服务的前提是接受从事房地产各种经济活动的当事人的委托，与当事人签订委托协议，明确委托事项和要求及双方的权利义务关系之后，才开始提供客户所要求的特殊服务。 （二）房地产中介服务是有偿服务 房地产中介企业从事经营活动，其目的是为了取得报酬、获得利润。“服务”虽然是无形的，但它也是一种商品，需要按商品交换的原则进行交换。房地产中介活动的报酬和利润，表现为房地产中介服务的价格，即法律上说的“佣金”。它是中介服务活动完成后，由委托人按照事先签订的委托协议确定的支付金额。 （三）房地产中介服务人员是特定的 房地产中介服务的质量主要取决于服务人员的专业水平和职业道德素质，因而提供服务的人员必须是特定的专业人员。他们需要经过一定的培训、教育和训练，取得相应的资格证书，有的还需注册（如房地产经纪人、房地产估价师均需注册）方可从事相应的房地产中介业务。 （四）房地产中介服务是非连续的 房地产中介企业依据委托协议，与客户形成服务与被服务的关系，他们之间一般没有长期或固定的合作关系，甚至只是一次性的契约关系。委托协议履行完毕，双方的关系即告终止。房地产中介企业再去与其他委托人建立新的服务与被服务的关系。 三、房地产中介服务机构的设立、组织形式与类型 （一）房地产中介服务机构的设立 建设部《城市房地产中介服务管理规定》中规定：从事房地产中介业务，应当设立相应的房地产中介服务机构。房地产中介服务机构，应是具有独立法人资格的经济组织。设立房地产中介服务机构应具备下列条件： 1．有自己的名称、组织机构； 2．有固定的服务场所； 3．有规定数量的财产和经费； 4．从事房地产咨询业务的，具有房地产及相关专业中等以上学历、初级以上专业技术职称人员须占总人数的50%以上；从事房地产评估业务的，须有规定数量的房地产估价师；从事房地产经纪业务的，须有规定数量的房地产经纪人。 （二）房地产中介机构的组织形式 房地产中介机构可以选择的组织形式有以下三种： 1．个人独资企业 个人独资企业是指依照《中华人民共和国个人独资企业法》和有关部门规章设立的，由一个自然人投资，财产为投资个人所有，投资人以其个人财产对中介机构债务承担无限责任，业主直接从事房地产中介经营活动并享有全部企业经营所得的经营实体。这类企业一般投入资金较少，组建手续简便，经营较为灵活，业主的积极性高；但由于规模小，自身实力有限，资信水平低，难以从事房地产中介服务活动中技术要求高、投入资源多的项目；同时这类企业的抗风险能力也较差。目前，小型的房地产经纪机构、房地产咨询机构等采用这种组织形式。 2．合伙制企业 合伙制企业是指自然人、法人和其他组织依照《中华人民共和国合伙企业法》在中国境内设立的普通合伙企业和有限合伙企业。普通合伙企业由普通合伙人组成，有二个以上合伙人，签订合伙协议载明有关合伙事项，合伙人对合伙企业债务承担无限连带责任的经营实体。合伙人可以用货币、实物、知识产权、土地使