西安南门项目-定位与发展战略.pptVIP

报告大纲 报告大纲 报告大纲 各街道商业说明 报告大纲 近期房地产市场发展概况 住宅市场持续火爆，商业地产供给充足，办公房市场尚未形成。 西安2008年虽然受到国家宏观调控不同程度的影响，但近期房地产仍然经历了跨越式发展 全市住宅板块扫描—— 各板块已经形成明显差异化的价值分级 西安目前的房地产市场已经形成以南郊强势的价值标杆区，各区域价值属性对在售代表楼盘有着非常大的强势限制性； 受政府政策引导，房产开发由老城区向四周板块辐射发展集中特征逐渐显现。 房地产市场分析之-----长安路板块 南郊作为西安楼市的领头羊，作用非常明显 08年住宅成交面积 万平方米。份额占据全市 % 总价较低的楼盘受到了市场的追捧，控制面积是楼盘销售关键所在 南门区域相对于整个南郊板块，产品类型以中小投资性户型为主。 长安路板块重点楼盘扫描 长安路板块重点楼盘扫描 长安路板块重点楼盘扫描 长安路板块重点楼盘扫描 长安路板块重点楼盘扫描 长安路板块重点楼盘扫描 长安路板块房地产市场特征小结 报告大纲 区域整体形象定位 区域整体价值定位 ——新城市-休闲生活样板社区 本案综合定位为－－－ 本项目客户定位——作为区域亮点，启动期一般仍以周边主流客户为目标对象 随着区域形象和人气的不断提升，交通的日益完善，城市中心的迁移，周边区域及其他投资客户的比例将逐步上升 西安市2009年写字楼市场销售情况 西安市2009年写字楼市场月度销售总结 5,844 6,330 6,174 5,937 5,395 5,263 5,782 5,200 5,377 5,440 成交均价 1,095,484,879 207,087,693 257,895,253 220,534,520 82,109,806 68,460,693 86,351,152 84,818,639 59,536,924 28,690,199 销售金额 187,450 32,716 41,769 37,145 15,220 13,009 14,935 16,310 11,072 5,274 销售面积 总计 9月 8月 7月 6月 5月 4月 3月 2月 1月 　 截止2009年9月全市销售量达到1,095,484,879平米，销售均价为5844元/㎡。 较2007年价格上升15.54%，较2008年价格上升14.86% 总结 总结：西安写字楼市场近三年增长缓慢，明显低于住宅市场的增幅；2009年西安写字楼受市场影响，量价双增，高于同期住宅市场增幅； 近期西安写字楼销售情况 2009年9月高新区成交量持续第一，成交面积为21784㎡，占到整个成交量的90.12%，主要项目依然为为旺座国际城、汇鑫IBC、朗臣大厦等。城北位列第二，成交面积为1806㎡；城南成交63㎡，成交均价为4489元/㎡；城东、城西区本月均无成交。 在售产品面积统计 2009年近期成交写字楼产品面积区间集中在50——100㎡，100——200㎡ 之间，占总比例的80%以上；可自由组合的灵动产品更受客户喜爱。 2009成交写字楼产品面积区间比 写字楼客户比例情况 高端项目客户主要是实业类企业，主要包括航空、矿产、制造、金融等行业，以实业企业为主； 中低端项目主要以创意产业、高新技术产业、中介为主要客户群体。 三级市场表现 写字楼三级市场租赁主流价格在80－100元/㎡/月之间；空置率在30%以上，局部高级写字楼价格高达300元/㎡/月。 西安写字楼三级市场表现 竞争项目对比分析 高新管委会的扶持，具有企业优势、政策优势、客户资源优势。 —— 美国诺汉设计公司 西安高新区创业园发展中心 都市之门 国有企业开发,具有一定的资源优势。 —— —— 汇鑫集团 汇鑫IBC 多年的开发经验,在本地开发了众多项目,均以中高档为主。 西安怡人物业 中国建筑西北设计研究院 豪盛地产 旺座国际城 大型上市公司,高新管委会政府背景；卖未来投资回报率，升值潜力。 仲量联行 美国Concept事务所 天地源股份有限公司 高新国际 物业公司是本地的著名企业下属公司，管理经验丰富。 志诚物业 上海建筑设计院 亨泰地产 西港国际大厦 经济开发区政府支持。 经发物业管理公司 西北设计院 西安经发地产有限公司 经发大厦 较好的开发经验；知名物管。 仲联量行 美国gensler建筑设计事务所 西安房地产开发（集团）股份有限公司 长安国际 资 源 物业管理企业 设计单位 开发商 项目名称 产品规划指标对比分析 5600：1 1.20:1 47% 1.7 36.54万㎡ 166770.3㎡ 都市之门 11500：1 2.30