房地产开发与经营第二章房地产开发与经营程序.pptVIP

房地产开发与经营 吴聘奇 wupinqi@163.com 第二章 房地产开发与经营程序 2.1 房地产开发与经营程序的演变 2.2 土地储备开发程序概述 2.3 房地产二级开发程序概述 2.1.1 房地产开发行业相关政策的变化 土地使用权获取方式发生变化 自有资本金比例提高 房地产开发经营业务链的分割重整 房地产开发经营程序发生变化 （1）土地使用权获取方式发生变化 《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》 (11号令) 《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖 挂牌出让情况执法监察工作的通知》(71号令) 《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》 (39号令) 名词：划拨 实施土地有偿出让之前的主要供地形式 。 国家行政机关以行政划拨方式授予权利人 土地使用权 多见于行政、军事、公共设施、特殊项目等用途 划拨取得的土地以后要转让需补办出让手续， 也就是将划拨改为出让，补交土地出让金。 名词：协议出让 曾经是最重要最常用的政府供地方式。 政府与土地使用者以协议方式签定土地使用权 出让合同，土地使用者支付相应出让金，国家 把一定期限的土地使用权让渡给土地使用者。 自土地从无偿无限期过渡为有偿有限期使用， 协议出让成为有偿供地的主要方式之一。 较灵活，缺乏公正性，不利于公平竞争。 名词：招标 公开招标：招标人通过报刊、电视或网络等 公共媒体介绍、发布招标公告或招标信息， 邀请不特定的法人或者其他组织投标。 邀请招标：发邀请书，对使用者有资格限制 标书密封，不允许多次报价，一次成效 打破垄断，但周期长，工作复杂 中标者可操作，不一定是最高出价人 名词：拍卖 在指定的时间、地点、利用公开场合由政府 代表者——土地行政主管部门主持拍卖指定 地块的土地使用权，由拍卖主持人首先叫出 底价，诸多的竞投者轮番报价，最后出最高 价者取得土地使用权。 拍卖竞买，举牌应价，成交迅速 以获取最高出让金为目的，无特殊要求 名词：挂牌 出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将 拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所 挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌 价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定 土地使用者的行为。 一是挂牌时间长，且允许多次报价，有利于 投资者理性决策和竞争；二是操作简便； 三是有利于土地有形市场的形成和运作。 （2）自有资金比例提高 中国银行和国务院提高了房地产开发项目 （不含经济适用房项目）资本金比例， 并且禁止商业银行向房地产开发企业发放 用于缴交土地出让金的贷款。 “三不贷”：闲置土地、捂盘惜售、 挪用贷款支付土地出让金 的KFS （3）房地产开发经营业务链的分割重整 新业务链变为土地储备开发与商品房开发经营 两条相互衔接的业务链 新业务链中的土地储备开发和房地产二级开发 均大量引入市场竞争机制 新的业务链组合加强了政府对房地产行业的 宏观调控能力 （4）房地产开发经营程序发生变化 过去：房地产开发企业多是先办理选址意见书 后再办理土地出让手续。 现在：通过土地一级市场获取的土地已经过了 土地储备开发，在土地储备开发阶段 已经完成了规划意见书的办理。 2.1.2 房地产开发与经营原有程序及问题 第一阶段：投资决策分析 第二阶段：土地使用权获取 第三阶段：前期准备（资金筹措、项目招投标、规划设计） 第四阶段：建设施工（申领建设工程开工证、建设项目管理、竣工验收） 第五阶段：销售（销售团队的组织、销售计划与策略的制定、预售许可证的申领、广告宣传、销售谈判） 第六阶段：物业管理 2.1.2 房地产开发与经营原有程序及问题 存在问题： 征地拆迁方式与国家法律相违背 划拨土地直接进入房地产开发市场突破了划拨土地的权限 不利于城市规划政策的落实与土地集约利用 不能体现公平竞争原则并造成国有资产流失 延长了开发周期，增加了投资开发风险 2.1.3 房地产开发与经营新程序及特征 2.1.3 房地产开发与经营新程序及特征 特征： 土地开发市场脱离了土地供应市场 土地供应更加透明化 程序更加简练，更有利于监管 有效减轻了房地产开发经营成本并降低风险 2.1 房地产开发与经营程序的演变 2.2 土地储备开发程序概述 2.3 房地产二级开发程序概述 2.2.1 土地储备开发概念与内涵 按照国民经济发展计划、土地利用总体规划、城市总体规划、土地利用年度计划，由政府统一确定土地用途与规划设计指标，有计划地委托土地储备开发实施主体负责实