房地产估价八房地产估价程序和估价报告.pptVIP

房地产估价 第八章房地产估价程序和估价报告 化学工业出版社 第一节房地产估价程序 ——房地产估价全过程中各项具体工作 按其内在联系所排列的先后顺序 获取估价业务→受理估价委托→拟定作业方案 →搜集估价资料→ 实地查勘→选定方法计算 →撰写估价报告→ 审核报告→出具报告 →估价资料归档 一、获取估价业务 （三）自由自估 （二）接受委托 （一）主动争取 当前估价所的首要任务 二、受理估价委托 明确物质实体状况、权益状况 实体范围由委托方提供由估价目的决定 3. 明确估价时点 公历表示，精确到日 2. 明确估价对象 1. 明确估价目的 估价目的源自于对估价的需要 其中估价目的是龙头 （一）明确估价基本事项 二、受理估价委托 估价合同内容一般包括：签订合同双方、估价对象、估价目的、估价时点、估价报告书交付日期、估价费用及付款方式、委托估价方须提供的资料和给予的配合、估价方的保密职责、双方违约责任及处罚等 （二）签订估价合同 三、拟定估价作业方案 （一）初选估价方法 1.对同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行估价 2.若估价对象适宜采用多种估价方法进行估价，不得随意取舍 3.有条件选用市场比较法进行估价的应以市场比较法为主要方法 4.收益性房地产的估价应选用收益法作为其中的一种估价方法 5.具有开发潜力的房地产的应选用假设开发法作为其中一种方法 6.在不宜采用比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，可采用成本法作为主要的估价方法 三、拟定估价作业方案 资料的范围及内容的确定是由初选的估价方法决定 （三）其他估价作业环节安排 时间、人力、经费和进度 （二）拟定调查搜集的资料 四、搜集估价所需资料 （一）宏观资料和市场状况资料 对房地产价格有普遍影响的资料 对估价对象所在地区的房地产有影响的资料 政治制度、土地使用制度、住房制度； 相关的法律、法规； 自然条件、城市规划、基础设施、公共设施； 人口数量、人口素质、家庭规模； 需求状况、供给状况、出售和出租状况、空置状况 （三）估价对象状况资料 区位、权益、实物 （二）估价方法所需资料 五、实地察看估价对象 （一）实体确认 坐落、面积…… （二）权利状态确认 六、选定估价方法进行计算 初步方法能否最终采用取决于所搜集资料的数量和质量 七、撰写估价报告 （一）估价报告的形式 （二）估价报告的要求 内在质量：结果准确、参数合理、方法正确 外在质量：格式正确、文字表达、印刷质量 1.叙述式报告 2.表格式报告 1.封面 2.目录 3.致委托方函 4.估价师声明 5.估价的假设和限制条件 6.估价结果报告 7.估价技术报告 8.附件 （三）估价报告的内容 八、审核估价报告 九、出具估价报告 十、估价报告归档 一、对估价报告的要求 方法选择正确 参数选择合理 结果基本准确 格式符合规范 表达清晰流畅 打印装订整齐 第二节 房地产估价报告 二、估价报告的组成 封面一 封面二 目录 一、致委托方函 二、估价师声明 三、估价的假设和限制条件 四、估价结果报告 五、估价技术报告 六、附件 三、估价结果报告 （一）委托方 （二）估价方 （三）估价对象 1、坐落 2、权利状况 3、建筑物状况或土地状况 4、区域状况 （四）估价目的 （五）估价时点 （六）价值定义 （七）估价依据 （八）估价原则 （九）估价方法 （十）估价结果 （十一）估价人员 （十二）估价作业日期 （十三）估价报告应用的有效期 三、估价结果报告 四、估价技术报告 （一）个别因素分析 （详细说明、分析估价对象的个别因素） （二）区域因素分析 （详细说明、分析估价对象的区域因素） （三）市场背景分析 （详细说明、分析市场状况） （四）估价方法选用 (详细说明：选择理由和方法,每种方法的含义、思路与公式) （五）估价测算过程 1.市场比较法 至少10个交易实例，说明： 具体地址、总价、面积、单价、交易日期、交易情况等； 资料来源：门店名称、地址，网站名称、网址。 （2）选取可比实例 至少3个 （1）搜集交易实例 ? 估价对象 实例A 实例B 实例C 坐落 ? ? ? ? 成交价格(元/㎡) ? 10998 11344 11083 交易日期 2005.6.30 2005.6.18 2005.5.24 2005.3.16 交易情况 正常 正常 正常 正常 区域因素 交通条件 一般 较好 一般 较好 商业配套 一般 较