美国住房按揭贷款违约风潮新动向及其对美国房地产市场的影响.pdfVIP

理论探讨 ，… 一 … ～ … “ … “ … ” … ” … ” … ” … “ … 一 … “ … 一 、 美国住房按揭贷款违约风潮新动向 及其对美国房地产市场的影响 口 陆 洲 、 ， ．． ．+ - … ． _ ． … ◆ _ ． _ ． - ． … + ． ． _ ． … ． - ． … ¨ - ． ．一 - ． - ． - ． … ． - ． … ． - ． 一 … … ． - ． 一 ¨ ． ¨ _ ． 一+ tlO07年美国房地产市场泡沫的破裂 ．直 美国公寓空房率创22年新高。耶鲁大学教 (和2004年相 比，多达7倍之高)，2006年恰恰 _‘-接导致了2007年美国次级住房按揭贷 授席勒 (Robe~ Shiller)根据SP／Case— 是美国房地产市场 由盛到衰的转折点。 款危机(SubpfimeMortgageCrisis)的爆发 。 Shiller房价指数，指出房价 自2007年7月登 所谓次级按揭贷款．简单地说．就是指银行 顶 以来~2009年3月止已累计下跌32％。 二、“自愿违约”的成因：“负资产”和 发放给收入不稳定而且信用记录较差的购 “金融创新” 房者的按揭贷款。美国的住房按揭贷款按 一 、 按揭贷款违约风潮的新动向：“自 照贷款人的信用记录和个人收人．分为三 愿违约”大量涌现 那么．是什么原因驱使一些还有偿还 类 ：一是优质按揭贷款(PrimeMortgage)．指 能力的房主故意不还按揭贷款?答案是 “负 贷款人的信用等级较高(信用分数在660分 然而令美国房市雪上加霜的是，进人 资产”。当房价急剧下跌造成房主欠银行的 以上)、收入稳定可靠 (能够提供相关收入 2008年后，美国房屋按揭违约风潮中开始 按揭贷款比房屋的市价还要高时，就形成 证明)、个人债务负担合理 (如信用卡或购 大量涌现 “自愿违约”情况，即房主在还拥 了房主 “资不抵债”的局面．这就是所谓的 车贷款)；二是次级 按揭贷款 (Subprime 有偿还能力的情况下却停止偿还按揭贷 “负资产”问题。当前美国经济中的 “负资 Mortgage)是指贷款人的信用分数低于620 款 ，故意让银行没收房产。美国按揭贷款 产 ”问题已经 凸显 ．在某些地区已经发展得 分 ，没有收入证明，而且负债较重；三是次 “自愿违约”的数量在2008年达到588000 十分严重 美国麻省理]二学院国际问题研 优按揭贷款(Ahemative—A)则是指贷款人介 个 ．~L2007年数量的两倍还多。其中在2008 究中心的一名高级研究员估计。~2009年 于以上二者之间．包括信用分数在620~J1 年的第四个季度，60天以上的 “按揭拖欠” 春夏为止．已有八百万左右的美国家庭所 660之间的贷款人，也包括信用分数高于 (MortgageDelinquency)中有18％最后成为 拥有的住房的市场价值低于这些家庭所欠 660但却缺少或完全没有固定收入、存款、 “自愿违约”。美国西北大学的经济学家在 的银行按揭贷款额。在美国50个州中，有5 。 等合法证明文件的贷款人。三类贷款 2008年12月和2009年3月对此 问题分别进 个州，30％的房主都是处于 “负资产”状态 ： ／{．美国住房抵押贷款市场中的份额依次大 行 了问卷调查，调查的主要 问题是：一是是 还有15个州，15％的房主是 “负资产”。美国 致分别为75％、14％、1l％。显然，次级按揭 否认识因为还不起按揭