物业管理法规与案例分析.ppt

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* * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 二、异产毗连房屋管理主要内容 《城市异产毗连房屋管理规定》 异产毗连房屋发生自然损坏修缮费用处理原则 因使用不当造成房屋损坏的 第七条异产毗连房屋所有人以外的人如需使用异产毗连房屋的共有部位时,应取得各所有人一致同意,并签定书面协议。   第八条一方所有人如需改变共有部位的外形或结构时,除须经城市规划部门批准外,还须征得其他所有人的书面同意。 第三节 物业综合经营及供水、电、气、热管理 案例1: 某学校A教师,购买学校公房后,学校迟迟不办理水、电用户变更, A教师到水、电公司缴费被拒收。 请问:公司拒收是否合理? A教师该如何维护自身权利? 案例2 1.业主王某一直如期交纳物业停车费。2005年3月5日,王某将自家轿车停放在某物业管理公司管理处停车场。当晚大约22时该车被从停车场旁一号楼1911房坠落的一扇铝合金窗击破头盖,车盖内的部分零部件受损,车头左转向灯被击破。 请问:王某损失应由谁赔偿? 案例3: 千万家置业有限公司是兰州千万家名苑的开发商。2002年,千万家置业在项目开发期间,为了整幢楼的供水与兰州市供水集团签订了《兰州市城市自来水供用水合同》,从合同签订至今的3年时间里,千万家置业按月向兰州市供水集团缴纳水费。在此期间,随着房屋的销售完毕,房屋产权由房产公司转给住户,合同主体中的“用户”,也由房产公司变换成了房屋住户。 但是房产公司却不得不继续履行合同中的义务,派专人上门收水费,派专人对供水设施进行维修和养护,垫付每月大水表与小水表间差额造成的费用等。?履行供水合同成了房产开发公司沉重的包袱。千万家置业有限公司在不堪重负的情况下将兰州市供水集团告上法庭,要求解除合同。 法院是否应支持其请求? ?法律根据2003年9月1日国务院颁布实行的《物业管理条理》不溯及既往。 《合同法》规定,供用水合同的履行地点,按照当事人约定;当事人没有约定或者约定不明确的,供电设施的产权分界处为履行地点。《物业管理条例》五十二条规定,供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位,应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。 根据《合同法》的有关规定,供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位,有义务依法对相关的管线和设施设备进行维修、养护。物业管理服务合同与供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等供应合同不属于同一法律关系,对于依法应由供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位承担的维修、养护义务,物业管理企业不应当承担。如供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位委托物业管理企业对其相关管线和设施设备进行维修养护,则应当由供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位支付相关的费用。 《合同法》 第七十七条 当事人协商一致,可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的,依照其规定。 第六条 当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 一、物业综合经营及供水、电、气、热管理 (一)城市供电管理 (二)城市供水管理 (三)城市燃气使用管理 (四)城市供热管理 二、物业管理企业在物业安全管理方面的法律责任和义务 * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 2.业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的,从其约定,业主负连带交纳责任。物业发生产权转移时,业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。 3.纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售,或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业,物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。 4.物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的,可向委托单位收取手续费,不得向业主收取手续费等额外费用。 5.物业管理企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费用的,其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。 6.物业管理企业根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务,服务收费由双方约定。 二、物业服务收费明码标价规定 为进一步规范物业服务收费行为,提高物业服务收费透明度,维护业主和物业管理企业的合法权益,促进物业管理行业的健康发展,国家发展和改革委员会和建设部联合下发了《物业服务收费管理办法》、《物业服务收费明码标价规定》,其中主要的

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