物业服务合同及其相关法律问题研究.pdfVIP

摘 要 本文包括物业服务合同概述、物业服务合同的法律性质、物业服务实务中 的相关热点问题及其理论探讨、物业管理立法现状与完善共四个方面的内容。 文章以《物业管理条例》和相关民事法律为依据，对上述四个方面进行了分析 和研究。物业管理兴起于 19 世纪 60 年代的英国。城市化的发展和社会分工， 所有权与管理权的分离是物业管理兴起的原因。物业规范化管理的雏形源自 1860年英国的澳克维亚.希尔女士（Octaviahill）为自己的出租物业制定的一 1 系列规则，奠定了近代物业管理的模式。但是相对来说，法律介入的时间较晚， 直到1946年英国的《住宅法》才结束了无制定法规范物业管理行为的历史。随 着市场经济的发展和房地产改革，2003年，我国颁布《物业管理条例》。 针对《物业管理条例》颁布以来理论上的争议以及实践中的热点问题，本 文从物业服务合同相关概念入手展开阐述，物业服务合同是物业管理法律关系 的核心，也是剖析物业管理法律关系的切入点，辨明物业服务合同的概念，类 型，主体，特征，有助于深入了解物业服务合同，从而全面理解物业管理法律 制度。 在物业管理法律关系中，业主享有基于所有权产生的各项管理权利。业主 是物业的所有人，也是物业管理法律关系的主体，业主通过业主大会、业主委 员会行使所有权。业主及业主大会与物业管理公司之间是一种平等的民事关系， 双方按照合同确定彼此的权利义务关系。当前司法实践中，理论研究和立法的 滞后使得物业管理实践中出现的问题得不到合理解决。 因此，对物业服务这种 新型的、重要的合同关系进行专门的研究就具有重要的现实意义。“物业服务” 和“物业管理”这两个概念是对同一行为从不同的角度所作的描述，有着不同 的内涵。物业管理是从物业管理企业作为民法上的管理人对于物业进行管理的 角度说的，强调物业管理企业对物业的管理；物业服务是从物业管理企业对业 主提供服务说的，是替业主进行管理，最终是为业主服务的。所以，笔者认为 “服务”一词更好的揭示了物业管理企业和业主的关系的实质，本文采用“物 1 刘辉宇：《物业管理法规与实务》，中国轻工业出版社 2003 年版，第 1 页。 业服务”以及“物业服务合同”的概念。1 物业服务合同按照不同的划分标准可以分为前期物业服务合同和普通的物 业服务合同，广义的和狭义的物业服务合同等等，前期物业服务合同只适用于 前期物业管理期间；《物业管理条例》颁布后，将选聘与解聘物业管理企业的权 力由业主委员会收回由业主大会行使，更好的维护了全体业主的权利。 物业服务合同的主体资格问题一直存有争议，本文站在比较的角度分别对 业主、业主大会，业主委员会以及最近提出的业主协会概念作了理论的探讨； 业主是享有物业管理权的主体，但是，由于建筑物区分所有权制度的缺失，我 国《物业管理条例》的对于业主的定义不够严谨，笔者认为可以借鉴香港，对 于对物业享有权益的各类主体采用穷尽的方式列出，以更好的维护其权益和解 决物业服务合同因主体资格引发的纠纷。 物业服务合同不同于委托合同，雇佣合同、代理权授予行为，建立在对物 业服务合同的性质的分析的基础上，本文认为有必要对物业服务合同作为一种 有名合同加以规定。 另外，对于近来所关注的物业服务中的热点问题，例如物业管理区内由于 第三人的不法侵害造成的业主被害或失窃的纠纷、关于小区车库的归属问题、 关于业主自治的纠纷，笔者亦就解决方法做出了探讨。 最后，本文认为，在相应的立法体系中，物业管理法规应当属于民法，其 法律位阶应当是位于民法这一部门法中的子系统层次。针对我国物业管理立法 的现状，笔者试图提出自己的构想。希望有助于全面理解物业服务法律制度， 规范和统一物业服务市场。 关键词：物业服务合同 主体资格 有名合同 立法模式 1 王利明教授主持的民法典草案学者建议稿使用了“物业管理合同”的概念：“物业管理合同是物业管理 人提供物业管理服务，业主或业主大会支付物业管理费用的合同”。建议稿合同法编的第二十五章第 361 条。 Abstract This article, based on the Statute of Real estate Manageme