投资性房地产采用公允价值计量调增的当期收益不应征税.pdfVIP

1 投资性房地产采用公允价值计量 调增的当期收益不应征税 李高波 李 静 渊中国矿业大学北京管理学院 北京 100083 首都经济贸易大学城市学院 北京 100026冤 】 。本文从税收原 摘要 房地产持续升温使得投资性房地产采用公允价值计量的企业，当期收益会有不同程度的增加 【 则、公允价值的取得、调增收益的经济后果等方面进行分析，认为调增的当期收益是不应该征税的。 【关键词】投资性房地产摇公允价值计量摇税收 —— 》规定，采用公 。也就是说，公允价值的取得，首选的是活 《企业会计准则第3号—投资性房地产 在本质上是一致的 允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销， 跃的公开市场报价，而这种公开市场报价在目前条件下还难 应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其 以取得，因为公允价值的取得往往要依赖于评估机构。鉴于我 账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。根据 国房地产市场的不完全性和不成熟性，房地产企业要采用公 这一规定，那么企业在首次采用公允价值计量后调增的当期 允价值对投资性房地产进行后续计量，其公允价值的取得须 收益是否需要征收所得税。笔者认为，从税法对收入确认强调 通过资产评估机构，而我国目前具备地产评估资格的是以下 收付实现制的角度看，对调增的留存收益不应当征税。具体理 三类人员：资产评估师、房地产评估师和土地估价师，他们分 由如下： 别由财政部、建设部和国土资源部归口管理。这种业务分割管 一、从税收原则看 理的局面不利于评估工作开展，并直接影响到所评估资产的 税法重视“税款支付能力原则”，即税款与企业的其他费 “公允性”。此外，不同上市公司的类似投资性房地产，若采用 用支出有所不同，税款支付必须全部是现金支出，因此，在考 有失“公允”的价值进行计量，会对调增的当期收益产生不同 虑纳税能力的同时，应考虑税款的支付能力。换言之，国家在 的影响，若对此进行征税，极易导致税负不公。 征税时，要考虑企业是否有足够的现金流入以支付税款，如若 三、从经济后果看 税款支付能力不足，那么这种税就不应该征。对于增加的当期 ，对企业发展不利。 1.会透支未来税款 按公允价值进行 收益，在没有对投资性房地产处置前是没有相应现金流入的， 后续计量，投资性房地产的增值会进入利润表，引起当期收益 若对此进行征税，势必违背税法的“税款支付能力原则”。 增加，而增加的收益并没有实际的现金流入，若对其进行征 二、从公允价值的确定看 税，将透支未来税款，影响企业的当前收益，对企业发展不利。 我国新会计准则考虑到可操作性等方面的原因，借鉴了 此外，拥有投资性房地产的上市公司如果采用公允价值模式， 国际会计准则中确定公允价值的方法，列示了四种可供选择 需要每年聘请独立的评估师对其投资性房地产进行价值评 的方法：活跃市场存在着相同或相近地理位置、不同地理位置 估，而评估需要评估费，这对企业是一笔不小的支出。因此，从 或不活跃市场存在类似的其他房地产最新交易价格的，均可 成本效益原则考虑，企业极有可能放弃这种方法。 参照类似房地产的现行市场价格，亦可以采用估计未来现金 。 财务 2. 可能会偏离财务报告的目标 按照新会计准则， 。