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文献综述 （20_ _届） 台州房地产开发企业资金链解析 近年来我国房地产行业发展势头迅猛，己成为带动国民经济发展的一支重要力量。资金是企业的血液，它始终是一种稀缺资源，尤其是房地产业。房地产开发项目顺利进行的保障资金是房地产的血液，它在房地产开发建设与经营管理过程中的重要性是不言而喻的，在房地产市场中存在较多的不可控因素导致了房地产项目的开发建设与经营管理具有较多不确定因素，它是资金密集型产业，投资大风险高、投资回收期长，因此，更需要投入大量的资金以期保障房地产项目的顺利进行。资金的流动（资金链）的良好运作将会是房地产项目顺利进行的根本保障。 1 房地产开发企业资金链的一般理论 1.1 资金链的概念 李天庚(2004)指出资金链的提出是以企业经营管理实践为基础的，并且是对过去关于资本运动理论或者资金流转理论研究的进一步发展。从理论上看，资金链的实质是资本循环的具体表现形式，是维系企业生存和发展所需的价值链循环的一种；(2007)指出在企业关系上，“资金链”表现为社会经济体系中若干个微观经济主体之间的债权、债务关系；在产业链中，资金链则又可指各市场主体之间的资金流动链，现代企业的一切生产、经营活动都和资金链有这千丝万缕的联系。在一般的产业链中，资金链则是指各市场主体之间的资金流动链。产品在不同市场主体之间流动时，伴随发生的就是资金的流动。货币资金是企业的血液，企业的一切生产经营活动都伴随着资金的流动。 朱凌波(2004)指出所谓地产资金链是指在房地产的不同阶段资金的表现方式和资金的来源。(2009)详细指出房地产开发企业资金链是从项目融资开始，经过项目开发及交付使用，再到销售回款，然后支付外部融资成本的一个循环反复的过程。1.2 资金链的特点 纵观房地产开发的全过程，房地产开发企业资金链随着房地产开发经营活动的进行而不断变化。从货币资金开始，随着土地的购入和开发建设的推进，它们分别转化为储备资金、生产资金和成品资金，通过销售后又转化为货币资金，如此形成了一个周而复始的循环过程。 (1)房地产开发资金占用量大并且集中 房地产开发需要消费大量的土地资源、人力资源以及各种材料设备等工业产品，而城市建设用地的稀缺导致地价昂贵，经济发展的刺激又往往导致工业产品价格上扬，这就使房地产开发投资额巨大，在资金运作的各个环节都需要占用大量的资金。 (2)房地产开发资金占用时间长、周转速度慢 房地产开发建设周期长，在建设过程中，如果不采用预售方式的话，则只有资金大量投入没有资金回收。当开发工程建设成后，如采取出售的方式，资金回收和周转速度相对较快，但前提是市场需求旺盛，能够很快卖出去，否则，资金同样要占用很长时间。若采用出租方式，资金占用量可逐渐减少，但全部收回需要相当长的时间。 (3)房地产开发资金运作受区域影响 2 资金链管理研究发展 在国外，房地产行业经过多年的发展经形成了由三个小循环组成的一个成熟的房地产资金循环模式。这三个小循环分别是以房地产开发商为核心的房地产开发资金循环、以房地产投资管理公司或房地产信托投资基金为核心的房地产投资循环以及以按揭抵押贷款为核心的资产证券化循环。 第一个循环：以房地产开发商为核心，开发商通过向银行贷款、自筹资金或是向购房者等筹集资金，跟现在的中国类似。 第二个循环：在房地产投资这个小循环中，房地产投资信托（Real Estate Investment Trusts，简称REITs）是一个核心的概念。房地产投资信托类似于共同基金，是由个人或机构投资者共同出资组成一个投资房地产的专设公司。不同的房地产投资信托根据投资人的要求和基金章程会有不同的物业类型（如住宅、写字楼、仓库、零售等）和地理区域的侧重。在房地产投资信托早在1960年就出现了，但是到1986年税法改革降低了其它一些房地产投资工具的吸引力之后，才真正有了长足的发展（Louargand Grupe，2001）。 第三循环：资产证券化（ABS，asset backed security）兴起于20世纪70年代，它一般是指发起人将缺乏流动性但能在未来产生可预见的稳定现金流的资产出售给特殊目的载体SPV，由其通过一定的结构安排分离与重组资产的收益和风险并增强资产的信用，转化成由资产产生的现金流担保的可自由流通的证券，销售给金融市场上的投资者（Steven L. Schwartz，1993）。 近几年，对房地产融资渠道进行分析、研究、总结发现，融资创新和多元化是不可违背的规律在二级市场上，各种金融创新使房地产金融工具层出不穷。这些金融工具包括投资基金，信托证券，指数化证券等。以美国为例，美国的房地产市场发展较为成熟，其房地产融资形式己整合股票、债券、信托、基金、海外资本等多种方式，银行贷款己降到次要地位。有资料表明，美国房地产资金来源构成中银行贷款只占1