我国房地产开发企业纳税筹划研究.pdfVIP

F F’ § ’ ! _ ≯∥9 ∥ — 《 l I | g g》9 我国房地产开发企业纳税筹划研究 肖洪 李小健 (西北农林科技大学 。陕西 杨凌 712100) 摘 要 纳税筹划是企业的一种理财活动，在投资回收期长、政策性强、投资风险大、资金 占用量大的房地产业进行纳税筹划非常必要。针对我国房地产开发企业的特殊性，提出了房地产 开发企业纳税筹划的方法以及在实施纳税筹划方案时所应该注意的问题，使我国房地产开发企业 的纳税筹划更有效率。 关键词 房地产开发企业；纳税筹划；筹划成本 一 、 房地产开发企业纳税筹划必要性 减免税的税收优惠政策。 我国自20世纪8O年代的改革开放以后，尤其是1992年 2、税收扣除。指在合法合理的情况下使税收扣除额 实行市场经济以后，房地产业得到迅猛发展，日益向成熟 增加从而直接减少企业应纳税额。房地产开发企业可以通 的产业化经济迈进。目前 ，房地产投资占我国固定资产投 过资金预算管理和税收筹划相结合，在税法允许的范围内 资的比重已经接近20％，占GDP的比重接近 10％，个别地 充分利用或增加扣除额 ，充分利用企业所得税对成本、费 区这一比例更高，作为我国国民经济体系的重要构成部分 用、税金及损失的扣除，尤其是充分利用对职工福利费、 的房地产业具有其显著的特点：投资回收期长 、政策性 工会经费、职工教育经费、业务招待费、广告费和业务宣 强、投资风险大、资金占用量大 ，是典型的资金密集型产 传费、公益性捐赠等的扣除标准，以及在申报土地增值税 业。由于我国房地产业的特殊性 ，各房地产开发企业的资 时充分利用各项扣除标准 ，包括房地产开发企业扣除项目 产负债率普遍较高，如万科集团、保利地产 、金地集团、 中有加计20％的扣除等。 招商地产 、华远地产、恒大地产、龙湖地产 、绿城中国等 3、税率差异。在合法合理的情况下，企业利用不同 房地产企业从2007年至今 ，资产负债率高达70％，甚至 地区税率的差异来进行纳税筹划 ，从而减少企业应纳税额 80％；加之我国现行有2o~-税种 ，而房地产企业所涉及的 的一种纳税筹划方法。房地产开发企业可以通过纳税筹 就有营业税 、城市维护建设税、教育费附加 、土地增值 划，选择在远离市区或远离一二线城市的地方进行房地产 税、房产税 、城镇土地使用税、印花税 、契税 、耕地 占用 投资，从而可以通过降低税率 、增加费用扣除额来减少企 税、企业所得税 、个人所得税11个，占到了一半以上 ；又 业应纳税额，以及在适用超额累进税率的税种中如土地增 由于房地产投资的众多不确定因素，因此，各房地产开发 值税，通过控制费用扣除与增值额的比率来降低税率 ，从 企业在依法纳税的前提下进行纳税筹划以减轻企业税务负 而达到降低应纳税额的目的。 担十分必要。 4、税收抵免。即房地产开发企业可以在合法的情况 二、我国房地产开发企业纳税筹划的方法 下，合理的利用企业重组 (包括企业法律形式的改变 、债 纳税筹划可以从两个方面考虑。一是减少企业应纳 务重组、股权收购、资产收购、企业合并和企业分立等形 税额 ，即在多种纳税方案中选择税负较低的方案；二是延 式 )，抵消转移盈利企业的利润，从而减少房地产开发企 期纳税，即在合法合理的情况下，尽可能的选择纳税时间 业的应纳税额。 较晚的方案。 5、转让定价。即在经济活动