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市场整体活跃，结构有待改善 ——2013年上半年广东房地产市场分析 广东省房协市场分析课题组 （广东省房协市场研究部、华南理工大学建筑学院建设经济管理与房地产研究所、 广东省统计局固定资产投资统计处） 【现状概述】今年上半年，广东房地产市场整体活跃。从宏观走势看，广东房地产开发投资稳步增长，且增速有进一步提高的支撑；市场现状看，商品房销售畅旺，销售均价涨幅趋于平稳；供求关系看，房屋销售总体属于卖方市场，中小户型产品更是供不应求；企业状况看，到位资金增速为历年同期最高，资金充裕度处于高位，资金结构更为理想；未来预期看，土地市场量价齐升，开发建设规模逐步提高，企业对市场预期较为乐观。但是，以住宅为绝对主导的格局基本不变；且住宅投资建设中，90平方米以下的中小户型产品所占比重偏低；市场供求紧张，地方政府干预是主因之一，相当一部分产品虽已达到预售甚至已经竣工却无法进入市场销售，企业的资金成本及政策风险与日俱增。 【后市展望】预计下半年房地产行业的信贷环境将有所收紧，在减少开发贷款额度的同时也将削减个人住房按揭贷款指标，住房需求的释放将受制约。根据建设周期推算，下半年的供应量将更为充足，市场供应压力将得以缓解。综合供求变化，预计下半年市场供求关系将比上半年宽松，商品房销量增速将继续回落。 【温馨提示】结合当前宏观经济环境及房地产市场走势，房地产企业在参与土地竞拍中不宜过于冒进，以防后市风险；应慎重考虑资金的投向，建议关注新型城镇化中产业经济与房地产业相结合的发展领域。此外，在国家以“支持自住需求、打击投资投机”的调控政策取向和地价、房价不断上涨的背景之下，企业应积极探索非住宅类的业态发展空间，主动寻求转型发展；住宅投资方面应加大对中小户型住宅开发建设力度，以更好地适应市场需求。 一、市场运行情况 （一）投资增速稳中趋升，业态结构未有突破 上半年，广东房地产共完成开发投资2708.36亿元，同比增长23.5%，增幅比1-5月和一季度分别回升4.6个和6.6个百分点，比去年同期提高13.5个百分点。数据显示，今年上半年房地产开发投资增速一改去年高开低走局面，呈小幅震荡上行态势。根据广东房地产投资增速走势滞后于商品房销售量增速2-3个季度的经验推断，预计今年下半年房地产投资具备进一步提升的支撑，或继续呈现稳中有升的走势。 图1：2012年以来广东房地产完成投资额走势 图2：2007年-2013年2季度广东房地产完成投资与商品房销售量同比走势 按用途分，住宅投资1905.93亿元，同比增长23.5%，增速较去年同期提高14.6个百分点；办公楼投资124.87亿元，同比增长52.3%，较去年同期提高67.6个百分点；商业营业用房284.09亿元，同比增长31.2%，较去年同期提高7.8个百分点。办公楼和商业营业用房投资分别比住宅投资增速快28.8个百分点和7.7个百分点。但从投资结构看，今年上半年商办类投资合计占总投资的15.1%，为2007年以来最高；但住宅投资仍占超过70%的份额，与去年同期水平相当，依然占据绝对主导地位。而且从住宅的户型结构看，今年上半年90平方米以下住宅开发投资仅占住宅开发投资的26.8%，虽然比之前5年有所提高，但作为面向首次置业需求的中小户型产品，应有更高比重的份额。 图3：2002年以来各年上半年广东房地产开发投资结构 图4：2008年以来广东商品住宅开发投资结构走势 （二）销量增速逐步回落，均价涨幅趋于平稳 上半年，广东商品房销售面积4221.41万平方米，同比增长41.8%，增幅比一季度回落8.7个百分点；商品房销售额3831.10亿元，增长59.8%。其中，商品住宅销售面积3829.91万平方米，同比增长42.6%；销售额3263.79亿元，同比增长60.0%。从走势看，今年上半年商品房销售量的累计增速和单月增速均呈现逐月回落走势。下半年随着银行信贷可能大幅收紧，销售量也将受到影响，加之去年基数的提升，预计销售量的同比增速将持续回落。 图5：2012年以来广东商品房累计销售面积、销售额走势 图6：2012年以来各月广东商品住宅销售面积、销售额走势 从销售均价走势看，上半年全省商品房销售均价9075元/平方米，同比增长12.7%，增幅比一季度回落3.2个百分点，但绝对值每平方米比一季度提高151元；其中商品住宅销售均价8522元/平方米，同比增长12.2%，与上月持平，房价涨幅趋于稳定。分区域看，上半年珠三角地区商品房销售均价10403元/平方米，同比增长11.6%，涨幅与全省平均水平相当；粤东地区销售均价6427元/平方米，同比上涨41.2%，为各区域最高；粤西地区销售均价5030元/平方米，同比增长17.1%；粤北山区销售均价4631元/平方米，同比增长6.7%。图7：2012年以来广东商品房、商品住宅销