浅析商品房预售中的预告登记制度.pdfVIP

NO．12．2009 金卡工程 ·经济与法 2009年 l2期 浅析商品房预售中的预告登记制度 口陈思晨 (河北经贸大学 河北石家庄 050000) 摘 要：本文从预告登记的基本理论入手，并结合在商品房销售中，商品房预售现象普遍存在的情况，阐述并分析的预告登记的含义、效力。并提出 笔者关于完善商品房预售预告登记的建议。 关键词：预告登记；效力；完善建议 一 、 预告登记 的含义 告登记保全的请求权的存在，并不得 以善意不知情为其抗辩理由。预告 预告登记是德国中世纪民法创设立的制度，德国、瑞士、日本等国均 登记 的此项效力警示 了第三人可能承担的风险，从而避免了第三人盲 目 规定了预告登记制度 。在我国，预告登记又称为预先登记、暂先登记、预 交易的可能，有利于维护交易安全和市场秩序 ，也在 一定范围内减少 了 登记和假登记。我国 物《权法》二十条规定了预告登记制度 。具体而言， 登记机关的工作负担 。 预告登记是指在本登记前，通过显示登记权利人的处分权，以保全关于 三、关于完善商品房预售预告登记制度的建议 物权变动的请求权或其顺位的暂时性登记。亦即为保全物权关于不动 (一)扩大预告登记的使用范 围 产物权 的请求权而将此权利为对象的登记。预告告登记的本质特征就 对于预告登记 的范围，国外的相关民事立法做了比较详尽的规定， 在于使被登记的债权请求权获得物权的效力，从而排斥后来发生的与该 《德国民法典》第 883条规定：”为保全 目的在于转让或者废止一项土地 项请求权 内容冲突的不动产物权的处分行为，以保证将来只能发生请求 上的物权请求权，或者土地上负担的物权请求权，或者变更这些物权的 权所期待的法律结果。预告登记主要适用于商品房的预售买卖 中，是为 内容或其顺位的请求权 ，可 以在土地登记簿中将其纳入预告登记 。被保 保护预购认得权利、防止预售人再行出售房屋而设立的一项行之有效的 全的请求权附条件或者附期限时，预告登记也为许可。”笔者认为应参 措施。 照国外的立法经验 ，使预告登记真正涵盖需要保全的请求权，更加有效 二、预高登记的效力 地发挥其作用，应当适当扩大预告登记的适用范丽。具体而言，应增加 (一)权利保全的效力 以i-)L个方面的请求权 ： 预告登记权利保全的效力，又被称为预告登记的担保效力，是指预 1．附条件或附期限的不动产请求权 。 告登记具有保障以发生小动产物权变动为 目的的债权请求权将来必定 2．不动产物权的设定、移转、变更或消灭的请求权。 发生所预期的物权变动效果的法律效力。预告登记保全权利效力的实 3．对于一些特殊的不动产请求权 ，如国有土地使用权、建筑工程承 现，不是通过事前禁I上登记而达成，而是采用了事后认定”处分相对无效” 包人的优先受偿权也可 以通过预告登记来进行保护。而预告登记 的请 的做法使预告登记权利人的债权得 以保全 。笔者在后文将对此 问题进 求权，除因双方协议外，还应该包括法院的判决、裁定产生的请求权 ， 行论述 。 法律规定而产生的请求权 ，政府的行政决定产生的请求权 。 (二)保全 位的效力 (二)扩大预告登记 的效力范围 所谓顺位，是指在不动产权利登记 中，登记的权利在登记簿 中的顺 在学理界认为预告登记 的效力应包括权利保全、保全顺位、破产保 序、位置 顺位是为了解决不动产物权相互竞争、相互冲突而设立