新政策调控下对房地产企业财务影响分析.pdfVIP

2012年第 12期 边疆经济与文化 No．12．2Ol2 (总第 108期) THEBORDERECONOMYANDCU删 RE Genera1．N0．108 【边疆经济 】 新政策调控下对房地产企业财务影响分析 李爱军 (胶州市房地产开发总公司，山东胶州 266300) 摘 要：国家出台了一系列宏观调控政策，抑制房地产行业的泡沫，但政策调控也对房地产企业的财务产 生了重大影响。本文结合国家出台的金融财政政策、土地供应政策、保障性住房建设政策等，分析了对房地产 企业财务的影响，建议地方政府在贯彻 中央政策时，完备符合当地经济发展的措施，吸引房地产企业积极参与， 使房地产企业在调控过程中健康发展。 关键词：宏观调控；财务风险；金融政策 中图分类号：F202 文献标志码：A 文章编号：1672．5409(2012)12-0033-02 我国政府为抑制房地产泡沫，对房地产市场进 定的实施会有效地降低房地产交易的频繁性，使得 行合法监管，采取了一系列的宏观调控政策。2011 商业房地产市场因为减少或降低了以前与住宅类房 年，我国政府推行了 “国八条”，2012年，又出台 地产的利率差额，从而出现了一定的转机。 一 系列稳定房地产市场的举措。在各种政策达不到 国家还在部分城市实行征收房产税的试点。房 预定效果时，又逐步加大了房地产调控政策，推出 产税是指国家把房屋作为征税的对象，按照房屋原 了大规模建设保障性住房，试点房产税，限购等一 值扣除 10％一30％作为计算税额的基数，向房地产 系列的重大措施。这一系列的政策对房地产企业的 的产权所有人征收的一种财产税。现在执行的房产 财务产生了各种影响。 税的主要作用是增加房地产所有权持有者的成本， 一 打击那些对房地产市场造成危害的炒房者，并在某 、 金融财政政策对房地产企业财务影响 种程度上起到降低高房价的效果。 1．近期我国出台的金融财政政策 2．金融财政政策对房地产企业财务的影响 国务院于2011年 1月26日出台 “国八条”， 金融财政政策对房地产行业的需求起着决定性 调整和完善相关的税收政策，加强税收的征收和管 的作用，因此金融财政政策对房地产企业财务影响 理。在税收方面突出了转卖个人居住房屋应缴纳的 主要是决定房地产市场冷热的推动力。紧缩的金融 营业税，规定用来购买居住房屋后不满五年便卖与 财政政策导致需求降低，引起房价下跌，量价齐跌 他人的，应缴纳的营业税为购买房屋所得的收入总 使得房地产开发企业的利润降低，因此，房地产开 额乘以营业税税率。同时加强了对土地增值税征收 发投资的规模下降。 管理方面的监管和督促，对房地产的卖价超出周围 为遏制房价过快上涨，国家出台了一系列房地 其他房地产卖价的项 目，采取更为严格的惩罚。政 产调控措施，明确提出 “房价控制 目标”，加上限 府正通过对房地产的价格进行评估来增大存量房的 购措施，大大改变了参与各方的预期，特别是购房 税收征收管理力度，从严实施对于房地产所得税的 者 (包括投资者)对未来房价上涨的预期，这将加 征管等工作。 大房地产企业进行房地产买卖的获利。 其次，银监会正努力实施差别化的信用贷款政