房地产开发企业的涉税风险及其节税建议.pdfVIP

T ! 房地产开发企业 的涉税风险 及其节税建议 葛长银 ◎文 ／葛长银 中国农业大学经 济管理学院副教授 ，中 工国际上市公司独立董 了 地产行业是个暴利行业。暴利 况下，增加成本费用，也就减少了利润及 事 ，实战派财税专家 ， ／)-j的原因之一就是房价太高，利 其据 以计算的企业所 得税，降低了土地 主张 用大禹治水的方 式治税” 引导合法的 润丰厚；之二就是偷 逃税款 ，获取不义 之 增值率 以及据此计算的土地增值税。其 节税筹划方向．撰写多 财(房价高，纳税就多，多到一定程度，有人 常用的伎俩大致有：虚开材料采购发票， 部财税畅销书籍 在多 就铤而走险大肆逃税)，有些白手起家的 或到税负较低的地区申请代开发票，或者 家会计 (税务)师事务 所开办 葛教授财税工 开发商，开发一个楼盘就步人亿万富翁 使用假 发票入账，增加成本费用；多预提 作室 的行列，发家之快令众人追随，但其中的风 施工费用，虚列开 发成本；滚动开 发项 目， 险也不言而喻。 故意混淆前后项 目之问的成本，提前列支 成本支出(企业将正在开发的未完工项目 在现行税收政策下，房地产开发企 一 房地产开发企业的涉税风险 应负担的成本费用记入已经决算或即将 业的税负是可以依据交易安排合法减轻 依据税收基本原理，高收入多纳税， 结算的项 目，造成已完工项目成本 费用增 的。前提 条件是：先弄懂相关税收政策，以 低收入少纳税。但一些房地产企业似乎 大，减少当期利润)；发生销售退回业务，只 及高税负的原因，再进行交易上的合理安 不是这样 ，他们一方面想获得高额收入， 冲记收入，不冲回已结转成本等等。此外， 排。我们分普通楼盘和精装修楼盘来谈 另一方面又想少 纳税。在这个 主题 思想 房地产企业 还存在故意拖延项目竣工决 一 下相关政策及其节税建议。 指导下，就催生了一些非法行为，利用造假 算和完工时间，虚列劳务用工人数等逃税 (_渤 楼盘的节税建议 来偷逃国家税款。其主要手段基本有二： 现象。 我们所说的普通楼盘是指销售毛坯 一 是藏匿收入。高收入多纳税，但作 可以说，房地产企业的涉税风险主要 房的楼盘，即是没有经过装修的商品房。现 为一个经济组织又不能不追随高收入，怎 体现在一个 “既要高收入又要少纳税”这 行税收政策规定：商品房的增长率没有超 么办?胆大的企业干脆 “一不做 二不休”， 个矛盾体中，其一切涉税违法行为，都是 过20％，免征土地增值税。但对于广大房 把 高收入藏匿起来，比如：将销售收入 (包 围绕这个矛盾体开展的。在对 房地产企 地产商来说，恐怕没有谁愿意主动去开发 括预收收入)挂在往来账上，或隐匿收入， 业的税收治理中，执法部门也查处了一些 这样的楼盘。所 以，这条优惠政策，只有那 或不作或不及时作账务处理，或直接冲减 违法乱纪企业，但这些偷逃税款的伎俩 些经济适用房能够享受。非经济适用房的 开发成本；分解售房款收入，将