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中国地产将 回归长期理性繁 文 ／巴曙松 房地产都有实用价值与投资价值兼具的特征 ，使得房 及行业土地供应 的硬约束 ，使得房地产行业供应增长I9{ 地产市场 的走势与宏观经济走势息息相 关 ，仅仅就房地产 有 限。如果需求不能得到很好控制、当然需求也并不霍 谈房地产 ，难免一叶障 目。例如 ，当前美国房地产市场 的 控 制 ，那么 ，如何 满足供求缺 口就会始终是一个现宴 调整 ，与整个美国的经济结构调整、货 币政策基调、乃至 题 。 全球产业转移等 ，都直接相关。 土地是房地产 的载体和最基本 的要素，人地矛盾召 当前 ，影响中国房地产 的主要 因素既与 国内外资本流 国始终是值得关注 的突出经济矛盾之一 。在城市化快 动性过剩、通货膨胀压力增加密不可 ，也与房地产业 自身 进 的同时 ，又要保持农地 的相对稳定 ，确实是十分艰 巨 的发展 息息相关。从宏观视角 审视 国内房地产业 ，可 以发 挑 战。在土地供给从严控制 的情况下 ，城市可供房地产 现 ，尽管国内房地产市场短期调整加剧 ，但市场供不应求 发的土地稀缺 ，决定了房屋供应难 以大幅扩张，即使 及价格长期 向好的基本面貌依 旧没有改变。 段性的时期供应量快速增长 ，但是从长期看 ，土地矛尾 贯穿整个城市化 的整体进程。我 国 “十一五”规划纲墨 市场 ：2008年房地产供不应求状态延续 提 出 “将耕地保有量保持在 18亿亩 ”的约束性硬指标 ， 从有关指数观察，2007年 中国房地产市场总体上处于 定了土地资源 的稀缺性。在这一约束下，农村 向城市 上涨阶段 ，即使进入调控政策陆续推 出、市场观望气氛浓 口迁移 ，以及现有城市人 口居住条件 的改善 ，主要就刁 厚 的2008年 ，1月份 的相关数据依然显 示总体 上涨 的趋 势 ，值得深入研究和关注 ，避免 出现误判。 图22006-2007年全国住宅竣工面积与销售面积 图1 国房景气指数图 2000 2001 2002 2003 2004 2005 200e 2007 资料来源：国家统计局 ，海通证券研究 一 房地产开发蟪台景气指赣 一 房地产开发投瓷指数 — — 土地 并发面积 攒t — __铺售价格拯数 资料来源 ：国家统计局 依靠土地供应的扩张，更多依靠容积率等的提高。通 样一块土地上支持更多人 口等来解决，土地价格面临车 从 目前趋势看 ，与 日本等国家房地产价格大幅上涨时 的压力。 期不 同的是 ，中国宠大 的现实需求不仅仅是投资需求、 以 分析上 图可以看 出，2007年房地产行业基本根据麦 ∞ 供不应求 。预计2008年行业整体格局继续保持2007年态 另外，从2008年 ，我 国持续十年的货 币政策基调首次 势 ，主要 的约束条件 ，在于市场和公众对于政府即将推 出 从 “稳健 ”调整为 “从紧”，实施稳健 的财政政策和从紧 的廉租房 的规模 。政策调控力度等及其形成 的市场调整 的 的货 币政策 ，严格控制货币信贷总量和投放节奏 。从紧 的 货 币政策对房地产资金密集型行业影 响较大 ，但总体而 ～ 表 ：信房 供求缺 口的敏 感性分析 言，紧缩