论经济政策的司法回应以房地产新政形势下民事审判的司法应对为视角.pdfVIP

法官说法 圈 潘军锋 论经济政策的司法回应 以房地产新政形势下民事审判的司法应对 为视角 一 、 问题的提出 一 步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(以下简 原告连某户籍在广东深圳 ，2009年12月至苏州工作 ， 称 “新国八条”)。房地产新政对房地产交易市场的调控主 2010年3月1313原告与被告高某签订房屋买卖合同，原告 要表现在提高首套房及二套房首付比例，提高二套房及 以91万元购买被告房屋l幢 ，支付定金2万元。2010年4月 以上贷款利率，限制三套房 、非本地居民购房及购房套数 17日，国务院颁布了 《关于坚决遏制部分城市房价过快上 等。中央各部委出台了商品房预售等相应的配套政策。住 涨的通知》，规定 “对不能提供1年以上当地纳税证明或者 建部于2010年4月10日出台了 《关于进一步加强房地产市 社会保险缴纳凭证的非本地居民暂停发放购买住房贷 场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，规范商 款”。原告不是苏州本地居民，且在苏州工作未满1年，导 品房预售行为。各地政府也陆续出台限购等一系列房地 致原告无法取得住房贷款。原告要求解除房屋买卖合同， 产调控的地方政策。 并返还2万元定金。一审法院认为，国务院通知客观上导 对于房地产政策是否均影响民事法律关系，我们认 致了房屋买卖合同无法继续履行，系不可归责于当事人 为应当区分倡导性政策与强制性政策。对于倡导性政策， 双方的客观原因，原告可以解除房屋买卖合同，并要求被 仅为行政机关对房地产交易秩序的指导，不具有具体的 告返还定金 。，】 法律效力。对于强制性政策，应当区分管理型强制性政策 本案发生在国家出台房地产新政过程 中，对于房地 与效力型强制性政策 ，对于违反管理型强制性政策的仪 产政策是否构成解除合同的正当理 由，涉及到对经济政 为违反公法上的义务 ，并不介人私法领域。对于违反效力 策的司法融入问题，首先需要对房地产新政的性质予以 型强制型政策的。介入私法领域，民事审判应当予 以充分 合理判断，其次应当考察房地产政策介入 民事审判的价 注意。(见表1) 值及路径 。最后需要注意经济政策的有限性。在房地产新 三、房地产新政与民事审判 的互动 政重拳出击下，经济政策如何影响民事审判 ，民事审判如 (一)房地产新政对民事审判的影响 何有效回应经济政策?对这些 问题的解答都需要我们立 房地产政策是对房地产市场宏观经济形势研判后中 足中国国情进行实事求是地分析求证 。 央和地方政府作出的重要公共决策，在经济社会活动中 二、房地产新政 的界定 指引着方 向．影响了民事审判的理念 、机制和方法。一是 房地产新政调控 自2010年正式开始 。目的是为了抑 民事审判理念上注重政策性思维。自觉地将 民事审判融 制房价的过快上涨．主要有四次大的政策调控 ：一是2010 人经济社会发展大局，结合法律的原则性思维与经济政 年1月731国务院办公厅发布的 《关于促进房地产市场平 策的政策性思维来处理纠纷。二是民事审判机制上注重 稳健康发展的通知》(以下简称 “国十一条”)；二是2010年 行政联动。房地产政策贯彻落实的过程伴随着行政机关 4fl17日国务院发布的 《关于坚决遏制部分城市房价过快 的执法过程 ，对违反房地产政策的行为应首先赋予其行 上涨的通知》(以下简称 “国十条”)；三是2010年多部委出 政上的补救。充分调动房地产政策发布机关或实施机关 台的巩固房地产市场调控成果措施 (以下简称 “国五