房地产市场分析的四大谬误.pdfVIP

维普资讯 观 察 房地产发展历史上从没有全国性泡沫，只有特定城市和地区的泡沫 房地产市场分析的四大谬误 文 ／特约研究员 张寅 随着近年来我国房地产业的快速发 展，市场上对产业现状和未来走势的分 析出现了越来越大的分歧。我认为，这些 分析中包含着一些明显的判断或逻辑错 误。下面试举几例。 谬误一：中国房地产市场不可能出 现大的变化。按照现在的发展情况。20 年都没有问题——理 由之一是。中国城 市化对住宅的需求非常大。 我认为，房地产是一个周期性的行 业。虽然每个周期持续时间长短有所 不同，但是必然要经过复苏、上升、高 潮、调整的全过程。像美国和中同香港 地区，二次大战后都分别经历过这样 的循环10次和4次之多。我国内地短短 的房地产市场发展历史，也经过了上 市场上对房地产业现 世纪90年代初的一个轮回。目前正在 观察调整的性质和整个经济环境如何。 地产开发商也可以问问自己，有多少纯 运行的这个周期始于1998年末，已经 城市化并非是一个直线发展的过程。 粹的农民买了你们的房子? 持续了6年。 不是可以简单用每年多少百分比的农民 此次房地产周期的推动因素大大多 进入城市这种计划经济的方式所达到的。 谬误二=只要不是全国性的泡沫。就 于上轮周期，如个人住房制度改革、个人 目前城乡已经开放，自然流动配置已经 不用太担心——理 由是。现在只有少数 信贷推出、城市户口的开放、吸引外资政 是最佳方式，硬性城市化将会带来诸多 几个城市存在过热问题。 策的宽松。这是上轮房地产周期那种以 问题。对大多数中国农民来讲，目前城市 我认为，房地产市场分析应该以具 计划经济和开发区、试点城市方式推动 综合费用之高还是无法让他们留下来 ， 体城市或地区为主，全国性分析和判别 的方式所不能比拟的，因此从时间上，较 南方去年以来的民工荒就是例子。中国 意义不大。因为房地产市场地域性非常 比上个周期明显延长了。但是随着利率 此轮房地产周期对于大多数城市而言， 强。并且，每轮房地产周期都有中心地带 上升周期、房地产投资周期和房地产消 不是城市化发展使然，而是城市的内部 和领头城市。如过去的海南、北海，目前 费周期、信贷周期等的波动，此轮房地产 改造 、拆迁和经营建设，从而带动了房地 的上海、长三角地区。 高潮已经来到，接下来将 自然步入调整 产消费的极大增长。真正意义上的大规 房地产发展历史上从没有全国性泡 期。这个调整预测何时兑现，今年将给出 模农村人口进城现象是没有的。因此以 沫，只有特定城市和地区的泡沫，如日本 答案。至于这个调整期会有多长，还需要 城市化为依据的言论显然站不住脚。房 房地产泡沫时的东京地区、美国房地产 46 启奠芒堡曼 维普资讯 泡沫时的洛杉矶地区、香港地 ．房地产 大大高于城外，人们在城里和城外居住 价有明显的价格泡沫存在。在处于大 泡沫时的香港岛。这是资本流动和资本 也不是按照收入分布的。由于像北京、上 规模建设之中的城市，新房并不短缺， 逐利性所决定的。 海等超大型城市存在着广泛的海内外的 如果二手新房成交量接近新房成交量， 投资移民(上商企业经营者)和经济移民 说明这个城市出现了大面积房地产炒 谬误三：发达市场经济国家一些 (工作移民)，因此北京、上海都存在人口 作现象。 衡量房地产有无泡沫的指标，如收入房 巫新迁移冼牌屑住地的情况。即使这样， 4．价量背离。价格高企，但是市场 价比、空置率、房价与租赁收入比等，不 我们关注房地产是否过热、是否存在泡 成交量逐步减少，开发商囤积待价而沽。 适用于我们这个特殊的新兴市场——主 沫的问题，仍非常注意房价增长速度。因 此时房地产广告量下降，房