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消费心理、消费行为与住宅价格形成机制● 口 仲伟周 王 筝 王 艺 (西安 交通 大学 经济 与金 融 学 院 ，陕西 西安 710061) [摘要]住宅价格 的过快增长对社会经济发展产生了深刻的影响，负面效应 日益凸显；住宅价格究竟在什么价位比较合 适?国际上对住宅价格 的衡量 ，一般采用房价收入 比来进行 。理论界对住宅价格 的研究多集 中在土地价格、建安成本和 相关税费上，而消费者的消费心理和消费习惯等因素在住宅价格形成机制中具有十分重要的影响 [关键词]消费心理和行为 ；房价收入 比；房价形成机制 [中图分类号]F293．35 [文献标识码]A [文章编号]1003-1154(2011)04-0012-03 2010年 全年 ，新 建 住宅 和 二手 住宅 价 格 分别 累 一 、 问题的提出 计 上 涨7．7％和5．1％ ，70大 中城 市 新 建住 宅 价格 同 比 上 涨 12．2％ ，涨 幅 比2009年 高 l1个 百分 点 ；环 比累计 近年 来 ，由于商 品住 宅 价格 的不 断上涨 ，房地 产 上 涨7．7％，涨 幅 1：~2009ff：低 1．3个百 分点 。二手住 宅价 市 场 成 为社 会 各界 关 注 的焦点 和 重点 。根据 国家统 格 同 比上涨 7．4％ ，涨 幅 I：g2009年 高5个 百分 点 ，环 比 计 局 发布 的数 据 ，2009~ 我 国商 品住 宅 销 售 价 格 上 累计上 涨5．1％，涨 幅 I：E2009~z低 1．8个百 分点 。 涨 10．1％ ，其 中普通 商 品住 宅销 售价 格 上涨 l1．O％，高 由于房 地 产价 格 的不 断上 涨 ，引发 了社 会 各界 档住 宅销售价格上涨7．2％ 。2010年 ，中央出台了一 系列 对 房地 产价 格影 响因素 的分 析 。在 以往 的探讨 中 ，分 房地产调控政策 ，综合应用 了经济手段 、行政手段 等 ，对 析重 点 主要 集 中于货 币政策 、金 融政 策 、股 票市 场 的 中 国房地 产市场进行 了全 方位 的调控 ，但是房地产价 联 动 效应 对 房地 产市 场 的影 响等 等 ，这 些 分析 为探 格整体仍呈上涨趋势 ，只是涨 幅有所缩小 。全 国七 十城 讨 房地 产价 格形成 机理 提供 了重要 的理论 借鉴 。 市住 宅销售 价格指 数 自2009~3月份 以来 环 比一直超 因此 ，我 们需 要追 问的是 ：住 宅 价格 的非 理 性 上 过 100，20O9年 12月 达 到最 高 峰值 ，2010~IE3月 -9以后 涨 除 了我们 一般 所关 注 的土地 价格 、建 安 ErY#和 相 逐渐 趋稳 ，但 还是 盘桓在 100以上 (图 1)。 关税 费 等不 可控 的原 因之外 ，还 有 没有 其 它 的因素 ? 而 付么‘样 的 因素是 我们 消 费者 可控 制 的? 在 国家 严 格 管控 的条 件 下 ，通过 改 变 自己 的消 费习惯 ，能否 对 房 价 的形成 机 制有 积极 的促 进 作用 ?这正 是本 文 所 讨论 的重 点 。 二、居民消费水平和住宅价格增长 住 宅价 格 过快 增 长对社 会 经 济发 展带 来 了一定 图1 2007年6月~2010年 12月 全 国城 市 程 度 的负效应 。首先 ，高房 价使 居 民可