浅谈我国房地产证券化的发展.pdfVIP

维普资讯 基建管理优化 第16卷 2004年4期 总第61期 浅谈我国房地产证券化的发展 中国银行上海分行 徐 静 房地产证券化是当代经济、金融证券化的典型代 动性较低的、非证券形态的房地产的投资转化为资本市 表，是一国经济发展到较高阶段的必然趋势。20世纪 场上的证券资产的金融交易过程，从而使投资人与房地 70年代以来，西方国家金融业发生了重大变化，一直占 产投资标的物之间的物权关系转化为有价证券形式的 据金融业主导地位的银行业面临着挑战，而证券化却在 股权和债权。主要包括房地产抵押贷款债权的证券化 竞争中得到了迅速发展，成为国际金融创新的三大主要 和房地产投资权益的证券化两种形式。房地产投资权 趋势之一。在金融证券化浪潮中，房地产证券化成了金 益证券化即商业性房地产投资证券化。 融银行业实践结构变化和新的国际金融工具创新的主 房地产抵押贷款债权的证券化是指以一级市场即 要内容之一。近6年来，我国房地产投资额年平均增长 发行市场上抵押贷款组合为基础发行抵押贷款证券的 率达到20％以上，房地产销售额以每年超出27％的速 结构性融资行为。 度增长。但目前我国房地产金融体系还不够健全，主要 房地产投资权益的证券化又称商业性房地产投资 存在银行资产的流动性差、金融风险高、房地产业资金 证券化，是指以房地产投资信托为基础，将房地产直接 来源少、房地产运行机制不健全等问题。要解决以上这 投资转化为有价证券，使投资者与投资标的物之间的物 些问题，最根本的途径是建立房地产二级市场，实施房 权关系转变为拥有有价证券的债权关系。 地产证券化。我国目前对于房地产证券化还处于研讨 房地产证券化后，银行、房地产商、购房者、投资者 和摸索阶段。 都将是最终的受益者。因为房地产证券化实施之后，各 一 、 房地产证券化的概述 投资主体就能直接到市场上寻求资金来源，减少了相互 1．房地产证券化的概念 依赖性，降低了串联系统风险，并有效地缓解了银行资 房地产证券化(RealEstateSecuritization)，是指把流 金紧张的状况，增加了银行信贷资金流动性；对于房地 34 维普资讯 基建管理优化 第16卷 2004年4期 总第61期 产开发商而言，能够最大限度地解决空置房积压，盘活 这样可以提高发起人的资本充足率，降低发起人的负债 存量资产，促进其资本加速流通和改善资本结构，从而 率。 实现其房地产营销目标，解决房地产开发过程中的巨额 4)安全系数高。在由其他机构专业化经营的同时， 债务，使其房地产物业得以解“套”，也同时使得银行等 投资者的风险由于证券化风险隔离的设计，只取决于基 债权人的债权能够实现；购房者可以摆脱银行由于资金 础资产现金流的收入自身，非以发起人的整体信用为担 来源不足等原因而提供贷款时存在的苛刻条件，还能减 保，并且和发起人的破产风险隔离，和SPV(特设机构) 轻购房还贷利息负担；由于房贷信用质量较高，房贷证 的破产风险隔离，SPV或者是为证券化特设一个项目一 券化为投资者提供了一种比炒股保险、比存款划算的新 个SPV．或者对证券化的基础资产实行专项管理，SPV 型投资方式。 的经营范围不能有害于证券化，对基础资产的现金流收 2．房地产证券化的特征 入委托专门的金融机构专