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产 业 经 济 对我国住房市场供求的定量分析 ●步德迎 [内容提要]我国住房价格持续上升。其主要原因是：在货币政策过度宽松的环境下，对通货膨胀的预期 导致住房金融化，住房市场需求中投资投机性的需求占主体，超能力购买和超前购买也占相当的比例。目前，我 国城镇住房存量已超过需求量的30％。随着房地产投资的快速增长，在全面限购二套房的政策下，按最保守的估 计，~2020年新增的住房将能够满足全部城镇无房家庭和新增城镇人口的住房需求。据此，须要坚持遏制住房 投资性的需求和加强保障性住房建设的政策，同时要扭转存款负利率的状况，促使房地产市场尽快回归理性。 [关键词] 住房市场 需求 供给 定量分析 预测 判断 中图分类号：F293．35 文献标识码：A 文章编号：1003-0670(2011)08—0068-2 判断住房市场的供求关系，不能看多少家庭不拥有住 约1753万人，按2．53人需要一套住宅计算，平均每年新增需 房。中国城镇不拥有住房的家庭不~1120％，美国不拥有住房 求为693万套，10年共新增需求69307j套。如果按 十“二五” 的家庭则高达30％；而中国房价持续大幅上升’美国房价却 规划，未来五年城市化率年均提高0．8个百分点，平均每年 连续5年下降。可见，无房家庭比例的高低并不与住房需求 约增加城镇人U1471万人，相应新增住宅需求581万套，未 正相关，无房家庭并不必然是住房刚性需求的家庭。因此， 来10年共新增需求5810万套。我们按城市化率高的方案测 判断住房的供求关系，必须从住房的存量和增量两方面进 算。 行分析，才能得出科学、准确的结论。下面从存量和增量两 3．在新增城镇人 口中，有相当比例的城中村和近郊的 方面对我国城镇住房供需的状况f一个定量的分析。 农村人口随区划进入城市，并不需要新增住房。按每个地级 一 ， 新增住房需求量 市有3000),．，共计约100万人；每个县及县级市有2000),．，共 未来l0年按最大需求估 共需11733万套住房；按最 计571．6万人；合计约672万人，按每户3．5人计算，约有672／ 小需求估 共需7982万套。 3．5=192万户已有住房，~}A,2011年新增城市人口住房需求中 l眉前城镇无房户的住房需求量 减去。 2010年城镇无房户=城镇总人 口／户均人 口×无房户比 4．在无房户中，年轻的未婚人口(包括大学生、中专生、 例=66557／2．53×0．2=5261万套 士兵、外地打工者)实际住集体宿台 这种现象是长期存在 说明：按2010年人口普查统计的城镇人IZl，其中户均人 的。我们按10％的比例估算，应有526万户、1331万人动态地 口按北京市2009年统计的户均人 口估算，与全国比偏低，按 暂时不需要独立住房；按平均5人合住一套房计算，这部分 此得到的无房户的数量会比实际偏多。城市无房户的比例 可减少需求266万套。 按20％计算，这个比例是温家宝总理公开宣布的。另据中央 二．新增住房总供给 电视台等多家媒体报道，由联合国人居署、我国住房和城乡 未来l0年新增供应12223万套。 建设部、上海市人民政府共同主办的 “2010年世界人居日” 1．新建住房：2010年竣工商品住宅面积61216万平方米， 庆典活动发布 中国城市状况报告2010／2011)，称中国城 平均90平方米 ／套，新增商品住宅680万套，按照统计年鉴 镇居民的自有住房