二手房交易资金监管：“天津模式”的特点.pdfVIP

维普资讯 维普资讯 [1】国房地产金融 ·改 犀 园 地 天津，现在举国突出强调的资金监管问题 ，原本是上 且简化 。 面提及的 “私产房屋网上交易服务管理”系统的一个 与欧美国家相比较，目前我们二手房流转的矛盾 组成部分，天津办法第四章具体做出了交易资金代收 主要是市场发育 ／发展不够成熟，亦不完善，特别是 代付服务的规定。 市场主体的薄弱，不仅表现在中介经纪机构行为不规 再次，无偿提供私产房交易服务，而其它城市由 范，而且反映在客户所掌握的市场交易信息量的缺 经纪机构或交易保证机构那里从事资金监管不可能做 少，毕竟我们二手房成规模交易也不过是10来年的时 到这一点。譬如 ，武汉某经纪企业与招商分行的资金 间经历。在这种情况下，倘若把房屋产权一价值流转 监管合作规定，交易资金存放期间不计利息，招行将 同步，将过户手续 (产权变换)连同表示它变化的标 对每笔交易收取监管手续费，费率为交易总额的千分 志——价值流 (货币易手)一同来办理和结转，在交 之一点五，每笔交易最低 100元起步。总之，无论是 易流程的一个节点上实现了 “一体化”、“一站式”的 天津模式还是其它城市的模式都仍在探索之中，但可 集中办理。这样既提高了办事效率，又节约了交易费 以肯定的是 ，设立交易保障作为一种部门独立的现 用 ，减少了交易者在各机构问的往返奔波劳顿。 象，是社会分工的进步 ，是房地产市场发展到今天的 第三，监管——服务合一，延伸 了政府对规范市 产物，是社会生产力提高的表现。 场的职能。正像现代经济学经常讲的，“市场失灵”的 2 现阶段为什么选择天津模式? 地方政府应该显现。因为政府作为一种政治公器就是 一 个模式的优劣，主要看效率、成本和动力三项 要 “管理众人之事”(孙中山语)，虽然也难免存在着 标准。“效率”亦即收益，包括了资金流转的速度、对 “政府失灵”。天津模式把二手房交易资金监管和交易 交易的效应和保险 (安全)系数，也包括了公正的公 管理服务放在一起，实行监管——服务合一，等于是 平 ；“成本”中包括了可操作性与负的公平 ；“动力” 把部／行文件第七条所规定的定期不定期检查的职责 就是体系运转诉活力。按这些标准评估 ，天津模式在 “长期化”。这里不存在什么政府干预过深的问题。 现阶段具有若干比较优势： 实践证明，监管一 服务合一，大大加快和简化 第一、万事开头难，政府 出面有利于所涉各方的 了监管流程细则的形成 ，如交易的合同、保证金的数 协调。毋庸韪言，目前房地产业尤其是其中的住宅业 额、全额监管还是首付款监管、资金利息的归属和何 是国民最为关注 ，也是争议最大的产业。在这种情况 时放款等重要细节能很快地确定下来。不仅如此，监 下，政府直接出面进行二手房交易资金的监管，有利 管——服务合一后，在工作流程的较后环节，可以前 于交易资金所涉及各方的协调 ，实现监管方、买卖双 溯经纪机构存在潜伏着的一些薄弱环节和隐患。譬 方、经纪机构、银行间的配合，保证在流程上的流畅， 如 ，在备案、资格、行为和合同等方面的问题与缺失 ， 以及在转按揭上的顺利。在这件事情上，现阶段还没 在监管——服务之资金流的总 “闸口”将其截住，提 有任何一个机构的权威和可信度能与政府相比。 起处理。 按政策规定的资金流转渠道 ，与原来 “中介—— 3 关于天津模式的几个理论观点 客户”环节相比较，现在多出了一个第三方即担保环 从媒体报道看，对天津模式的疑惑主要集中在三 节 “中介——担保 (保证)——客户”。从现在看 ，与 个方面，一是说，由于政府监管的介入，二手房交易 其由交易保证机构担保，不如政府直接出面担保 。而 市场引发了 “去中介化”行为；二是说，政府专设部 且住宅品的二重属性，即社会政治性一面 ，决定了政 门成本增加较多；三是说，政府集中设立一个账户， 府应该介入。像美国符合既定条件的住房抵押贷款 ， 明显是干预太深，而且存在一定风险，难保不会出现 均是由联邦住宅管理局 (F