成都恒基CBD项目发展环境研究之住宅市场研究报告.doc

恒基·CBD项目 发展环境研究 之 住宅市场研究报告 --- 世家机构·汇高行 --- 2005年11月  目录 成都房地产（住宅）发展历程回顾 当前成都市住宅总体发展情况 2004年成都市房产住宅物业发展宏观情况 2005年1－9月成都市房产住宅物业发展宏观情况 成都各区域主要房地产发展板块分析及该板块代表性楼盘详解 城中方向 城东方向 城南方向 城西方向 城北方向 电梯公寓住宅产品类型研究 课题||成都住宅相关技术规定 成都房地产（住宅）发展历程回顾 2004年成都市房产住宅物业发展宏观情况 市场概述 成都市住宅总体发展情况 作为初次进入成都房地产市场的开发机构，恒基需要对成都市房地产整体发展状况有一个系统性的掌握，因此通过分析2004年市场总体情况对整个成都市市区住宅发展历史情况进行了解，然后针对不同区域结合2005年发布的最新资料进行现状的解析，达到掌握成都市区住宅市场状况的目标 2004年成都市房产住宅物业发展宏观情况 市场概述 2004年成都由于受到土地供应政策和金融政策的影响，住宅的供应明显不足，尤其是在年初，住宅乃至整个房地产市场的供需矛盾尤其明显。进入下半年后，成都市区上市的楼盘数量增长，供需矛盾得到了缓解。但从去年前三季度来看，住宅的供需仍低于2003年的同期水平。2004年前三季度的住宅供应量为305.88万平米，同比减幅15.12％，但销售面积为517.99万平米，同比增长20.82％。第四季度成都住宅供应激增，众多住宅项目集体上市，使得年底住宅供应量剧增，而需求也同样爆发，使住宅的销售量较前各季度有明显的增长。2004年成都市区全年累计供应住宅面积485.39万平米，同比下降0.4％，销售住宅面积687.81万平米，同比增长8.82％，销售金额22.96亿元，同比增长20.6％，去年成都市区的住宅供应表现为螺旋上升趋势，而住宅需求始终处于较高状态，供需矛盾逐步趋缓。总的看来，去年成都的的住宅市场是在不断的调整与自我恢复中寻找平衡点，以达到平衡，稳定的市场状态。住宅市场特征——这个是哪级标题？ 供应特征 2004年成都市区住宅通体供应量为485.39万平米，年初供应量的不足在年底得到了补充，因此供应量在去年全年并没有发生较明显的变化，仅比2003年减少0.4％。但是，去年的住宅供应季节性的变化较为明显，供应逐季节增量，年初受施工面积的减少和土地供应缩减的影响，供应量比去年同期发生了较大幅度下降。但在接下来的各季度供应量开始呈现上走趋势，供应不足引发的市场问题得到缓解。 季度性供应变化特征 2004年前三季度，成都市区的商品房、住宅、非住宅的供应量较上年同期均有不同程度的下滑，商品房供应面积减少11.73％，住宅减少15.12％，非住宅减少4.19％，住宅的下降幅度最为明显。第四季度住宅、非住宅的供应两迅速增大，但住宅的总体供应量同比仍下降。从住宅的季度性供应变化来看，一、二、三季度住宅的总体供应量呈逐渐放大趋势，第四季度供应量进一步增加，增长幅度更加突出。原因是许多住宅项目都于2004年底集中上市，第四季度住宅供应的大幅度增加缓解了去年以来一直较为紧张的供给压力。 区域性住宅供应特征 城东、城南供应增加，城西、城北供应减少 2004年城东的住宅供应面积135.90万平米，位居各方位之首，增幅103.88％。城南住宅供应121.30万平米，同比微增16.32％。城西和城北的住宅供应大幅减少，城西2004年供应住宅133.10万平米，同比减少42.32％，城北住宅供应34.13万平米，同比减少22.64％。2004年成都市区住宅的区域性供应差异突出，城东和城南成为市区住宅供应的热点区域，主要原因是新的城市规划使得土地的供应重点向城东和城南三环外区域转移，土地供应量增长明显。2004年各方位的房地产开发项目数量普遍减少，唯有城东增长7.84％，由于城东的住宅项目愈发呈现大盘化趋势，因而在项目数赖宁嘎增长不明显的情况下住宅的供应面积仍能出现大幅的增长。 二至三环供应量小幅下降，三环外供应迅速崛起 2004年全年成都市区2-3环的住宅供应面积为278.66万平米，同比小幅下降3.52％。2-3环仍然是成都市区住宅供应量最大的区域，该区域的住宅供应量占全市住宅总供应量的55.4％，可见其重要地位。随着城市化进程的推进，城市在向外围扩张，土地供应向郊区转移，因此去年成都三环以外的住宅供应量迅速增加，供应面积33.94万平米，增幅高达111.40％，三环以外的住宅房地产市场正在迅速的崛起中。2004年，虽三环以外区域的住宅供应量只占总量的7％，但随着三环外的迅速建设，这一区域的住宅房地产势必成为未来成都房地产市场的后起之秀。 需求特征 2004年成都市区商品房市场继2003年以来保持较为旺盛的需求态势，市区全年