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2014年武汉房地产市场分析报告 福星股份 2014年1月 目 录 一、武汉市发展现状与未来 4 1、现状：武汉楼市发展势头稳健 4 （1）武汉市经济增长速度较快 4 （2）武汉市房地产市场稳步发展 5 （3）武汉市房地产泡沫化程度较低 6 2、未来：打造战略中心城市契机 7 （1）武汉是中部崛起的引擎 7 （2）武汉城市建设将催生巨大房地产需求 8 二、武汉城中村改造 9 1、城中村改造远未结束 10 （1）二环以内的城中村即将改造完毕 10 （2）二环以外的城中村资源依然可观 11 2、城中村模式盈利无忧 15 （1）城中村改造的难度的确越来越大 15 （2）城中村改造的优势依然存在 16 （3）案例分析——城中村改造的成本优势 16 三、未来三年业绩稳定增长 18 1、土地储备充足 18 2、财务风险可控 19 （1）当前公司资金压力有趋好的迹象 19 （2）未来公司资金压力依然可控 20 3、盈利预测 21 四、风险因素 23 1、政策风险：房地产调控趋紧 23 2、项目风险：城中村项目搁浅 23 3、财务风险：资金链出现问题 23 一、武汉市发展现状与未来 根据我们在《重读地产之一：既患寡，也患不均》等诸多文章中的观点，未来几年中国房地产行业的整合速度越来越快，以万科、保利等为代表的一线房企将逐渐占据越来越大的市场份额，但是本地优势依然赋予了区域性房企巨大的成长空间。作为湖北省最大的房地产企业，福星的崛起与武汉市楼市的兴盛息息相关。本章将从现状和未来两个角度出发，解释福星面临的区域条件为什么持续向好。 1、现状：武汉楼市发展势头稳健 （1）武汉市经济增长速度较快 改革开放以后，武汉逐步从国家一线城市的名单中消失，昔日的辉煌与荣耀似乎“驾鹤西去”。但是在中部崛起的大背景下，近几年武汉市的经济增长速度逐渐超过一线城市和多数二线城市，也高于全国平均增长水平。GDP 和人均GDP 增长率是衡量经济增长的代表性指标，二者的数据均显示出了武汉良好的发展势头，这为武汉市房地产行业的发展奠定了良好的基础。 从 GDP 的数据来看，近十年武汉市经济增长速度均超过11%，2004 年以后年均增长速度超过14%，远远高于同期全国经济的增长率。2007 年以后武汉市经济增长速度逐渐超越一线城市，显示出了明显的后发优势。 ? 从人均 GDP 的数据来看，近五年武汉市年均经济增长速度超过17%，位居重点城市前列。随着北京、上海、深圳和广州等一线城市增速的放缓，以武汉、重庆为代表的部分二线城市，已经成为推动中国城市增长的主要力量。 （2）武汉市房地产市场稳步发展 在宏观经济发展较快的背景下，武汉市房地产市场也迎来了良好的发展势头。无论是从房地产投资的角度来看，还是从房地产需求的角度来看，武汉市的房地产市场均处于上升期。 首先，武汉市房地产开发投资持续上涨。2006-2011 的五年间，武汉房地产开发投资金额涨至1274.17 亿元，增长幅度达到200%。即使面临了2008 年金融危机和2010 年的限购，房地产投资规模依然较快增长，平均房价也维持了增长的势头，这说明武汉市房地产市场发展非常稳健。 其次，武汉市房价稳步增长。2004 年至今，武汉市房价几乎翻了一倍，并且保持了稳步增长的态势。在2008 年金融危机和当前房地产调控的关键时期，部分地区房价的下滑似乎并没有波及到武汉楼市。 （3）武汉市房地产泡沫化程度较低 虽然武汉市房地产市场发展较快，但是由于刚性需求占比较高，房地产泡沫化程度远低于一线城市，为未来房地产市场的良性发展奠定了基础。 房价收入比是衡量房地产泡沫化程度的代表性指标，但是计算方法存在着较大的差异。 我们采用了两种方法来测算，第一种方法是根据统计年鉴中人均收入和人均居住面积等数据，计算出了全国和重点城市的房价收入比，而第二种方法是借用了中国指数研究院关于房价收入比的数据来衡量。 根据统计年鉴的数据测算，2011 年武汉市房价收入比为8.7，略低于全国平均水平，远远低于北京和上海的水平。根据中国指数研究院的数据，二三线城市的房价收入比普遍大幅低于一线城市，而武汉市的房价收入比也在9 倍左右，呼应了前面使用统计年鉴数据来测算的结果。 2、未来：打造战略中心城市契机 （1）武汉是中部崛起的引擎 武汉分为武昌、汉口和汉阳三大块，武昌曾是辛亥革命的发源地和中华民国的诞生地，汉口也曾是中国第二大城市，而汉阳则是中国近代工业的发祥地。但是在改革开放之后，伴随着地区间发展不平衡的加剧，武汉在全国的经济地位下滑严重。但是作为中西部第一大城市和湖北省会，武汉是全国首个综合交通枢纽试点城市，也是中国的地理中心城市，在教育、商业、文化方面发挥着至关重要的作用。中部崛起战略的实施和“两型社会”的批准，意味着国家对武汉市的重视程度与日俱增。当前武汉正在