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“一房数卖”中买受人的法律保护及其救济途径 　　作者简介：张艳（1990―），女，汉族，新疆石河子市人，在读硕士研究生,单位：新疆师范大学法学院,民商法专业，研究方向：民商法基础理论研究。 　　摘要：一房数卖是指出卖人将同一房屋签订两个或者两个及以上的买卖合同，从而构成多个买卖关系的行为。在现实中，一旦发生一房数卖的情况，就会使得房屋交易的买受人这方存在较大的风险，也会影响到其交易中应该享有的合法权益，最终降低安全交易的可能。在一房数卖的情况中,数名买受人中谁会获得房屋所有权,因坚持物权法的相关规定。本文从买受人的权利保护角度出发,以房屋市场中的一房数卖的实践为基础,从买受人的权益保护角度进行剖析,并提出自己的看法。 　　关键词：一房数卖;买受人;权利保护;物权请求权一、一房数卖现象存在的原因 　　（一）问题的提出 　　随着市场经济的深入发展，房产交易的频繁，为了保护和鼓励交易，在私法领域中更加突出当事人之间的意思自治，由此“一房数卖”的现象在司法实践中呈现出不断增多的趋势。 　　在现实生活中常常有房屋的所有权人将已经签订房屋买卖合同的房屋再卖给其他购房者的情况，这种现象被称为“一房数卖”。尽管基于当事人意思自治而可以选择交易对象，但是此种行为本身就是背弃物权法、合同法的基本原则的，不利于市场交易甚至影响交易安全，是破坏市场交易秩序的行为。 　　（二）原因分析 　　1、房地产相关法律不完善，尚未建立不动产统一登记制度 　　目前我国房地产转让的相关立法呈现出分散性、区域性和冲突性的特点，全国范围内没有完善统一的法律法规。随着现代化进程的加快，大量的集体土地被征收为国有土地，由国家行政权力而非市场配置土地使用权资源，导致了我国房地产业无法实现真正的市场化，房地产的开发较为混乱，监管不力，特别是小产权房等问题的集中爆发，凸显了我国房地产市场的尖锐矛盾。 　　我国尚未制定出专门的不动产统一登记制度，由于目前房屋登记部门职能不明确、登记方式规范、登记机关的审查不力，都反映出我国目前在房地产产权登记与转让中存在法律监督不到位的情况。 　　2、出卖方在利益驱动下的背信弃义 　　在市场经济下的交易，更加强调私法自治，尊重当事人的意思自治，也为了鼓励市场交易，在这样的背景下，出卖人受利益最大化的驱使，往往存在重复卖房的行为。部分房屋出卖人也常常因房价上涨或他人出价更高等原因恶意违约，甚至欺诈买受人，损害了买受人的合法权益，也扰乱了市场交易的安全和秩序。 　　3、买受方注意义务未尽到 　　在房屋交易中，买受人一般会处于弱势地位，加之大多买受人法律意识比较淡薄、风险防范意识和处理能力比较缺乏，制约了买受人合法权益的行使。同时由于法律的不完善，买受人很少会尽到注意义务，《合同法》、《物权法》等相关法律规定和维护权益的手段在社会中维权成本较高，不利于买受人积极维护其合法权益。 　　二、一房数卖中买受人的权利及保护方式 　　（一）一房数卖的界定 　　1、一房数卖的概念 　　一房数卖是指出卖人将同一房屋签订两个或者两个及以上的买卖合同，从而构成多个买卖关系的行为。其法律特征：（1）房屋出卖方以即将出售的同一房屋作为合同标的物，并且出卖人与多个买受人签订或订立买卖合同；但是从法律的层面上讲，同一个房屋的所有权只能是唯一的一个，房屋所有权只能由一个买受人享有，换言之享受房屋所有权的买受人是唯一的而不是多个的。如果在现实交易中存在一房数卖的情况，那么先办理房屋买卖交易且优先办理房屋有关的法律登记手续的买受人可以享有该房屋的所有权，相反其他的买受人则无法享有此房屋的所有权。 　　（2）一房数卖中出卖人在明知一房数卖可能导致有的买受人无法交付房屋所有权的情况下,出卖人的行为则具有故意性，这会给现实房屋正常交易带来不可控的风险，降低房屋安全交易的可能，损害房屋买受方人的合法权益。由于法律上规定房屋的所有权是存在唯一性的，因而在现实交易中，如果一旦发生一房数卖，那就会造成出卖人无法履行对后买受方债权的承担，也会损害到先买受人的合法利益。 　　2、一房数卖中房屋的所有权权属分析 　　关于房屋一房数卖的多重设立、转让问题，最高人民法院出台过数个司法解释并对其有所涉及或作出了直接规定，包括:(1)《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(法释［2003］7号)第10条；(2)《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》(法释〔2009〕5号)第15条；(3)《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(法释［2009］11号)第6条。 　　目前，最高人民法院正在拟定的《关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释(一)》(2012年民法学会讨论稿)拟于第2条规定：“转让人就同一房屋订立